Nhận xét tổng quan về mức giá 4,95 tỷ đồng tại Gò Dầu, P. Tân Quý, Quận Tân Phú
Với diện tích đất 56m² (4 x 14m), nhà trệt lửng cũ, vị trí hẻm 4m sạch đẹp, gần Aeon Tân Phú (cách 300m), mức giá chào bán 4,95 tỷ đồng tương đương 88,39 triệu/m² được xem là cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, đây là khu vực quận Tân Phú đang phát triển, tiện ích đồng bộ, hẻm sạch, an ninh tốt, phù hợp với người mua có nhu cầu ở lâu dài hoặc đầu tư xây mới theo quy hoạch xây dựng 3 lầu sân thượng.
Phân tích giá thị trường khu vực Quận Tân Phú
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại BĐS | Giá chào bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Gò Dầu, P. Tân Quý, Tân Phú | 56 | Nhà hẻm 4m, cũ | 4,95 | 88,39 | Giá chào bán hiện tại |
| Gò Dầu, P. Tân Quý, Tân Phú | 60 | Nhà hẻm 3-4m, mới xây | 4,2 | 70,00 | Giao dịch thành công Q1/2024 |
| Gò Dầu, P. Tân Quý, Tân Phú | 50 | Nhà hẻm 4m, cũ | 3,6 | 72,00 | Giao dịch Q4/2023 |
| Gò Dầu, P. Tân Quý, Tân Phú | 55 | Nhà hẻm lớn, mới | 4,0 | 72,73 | Giao dịch Q1/2024 |
Nhận định và đề xuất về mức giá hợp lý
Dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế gần đây, giá nhà đất ở hẻm 3-4m tại khu vực Gò Dầu, Phường Tân Quý dao động khoảng 70 – 73 triệu/m² với nhà mới hoặc nhà cũ có tiềm năng cải tạo. Mức giá 88,39 triệu/m² đang cao hơn khoảng 20-25% so với giá thị trường cùng phân khúc.
Lý do mức giá chào bán này có thể do nhà có vị trí rất gần Aeon Mall Tân Phú, hẻm sạch đẹp, khu vực an ninh và dân trí cao, phù hợp xây dựng mới 3 lầu sân thượng như quy hoạch, có tiềm năng tăng giá trong tương lai. Tuy nhiên, nhà hiện trạng cũ cần sửa chữa hoặc xây mới, chủ đầu tư phải tính thêm chi phí đầu tư xây dựng.
Vì vậy, nếu người mua có nhu cầu đầu tư xây mới, có tài chính mạnh, sẵn sàng chấp nhận mức giá trên để sở hữu vị trí đẹp, có lợi thế về tiện ích thì có thể xem xét xuống tiền. Với các nhà đầu tư hoặc người mua ở thực muốn tối ưu chi phí, giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 3,9 – 4,2 tỷ đồng (tương đương 70 – 75 triệu/m²), phù hợp với giá thị trường và tính toán chi phí sửa chữa hoặc xây mới.
Chiến lược thương lượng giá với chủ nhà
- Trình bày dữ liệu giao dịch thực tế gần đây tại khu vực để chứng minh giá hiện tại cao hơn thị trường 20-25%.
- Nhấn mạnh hiện trạng nhà cũ cần sửa chữa, chi phí xây mới sẽ phát sinh lớn, ảnh hưởng đến tổng vốn đầu tư.
- Đưa ra mức giá đề xuất 3,9 – 4,2 tỷ đồng phù hợp với giá thị trường và giúp chủ nhà có giao dịch nhanh trong bối cảnh nguồn cung nhiều.
- Nhấn mạnh lợi ích bán nhanh, tránh rủi ro thị trường biến động giảm giá hoặc chi phí duy trì tài sản chờ bán lâu.
Kết luận
Mức giá 4,95 tỷ đồng cho nhà 56m² tại Gò Dầu, P. Tân Quý, Quận Tân Phú là cao so với mặt bằng chung nhưng có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua ưu tiên vị trí gần trung tâm thương mại, an ninh, dân trí cao và có kế hoạch xây dựng mới. Nếu khách hàng muốn mua để ở với chi phí hợp lý hoặc đầu tư có kiểm soát, nên thương lượng giảm giá còn khoảng 3,9 – 4,2 tỷ đồng để phù hợp thị trường và giảm thiểu rủi ro tài chính.
