Nhận định về mức giá 3,87 tỷ cho nhà tại đường Tôn Đản, Quận 4
Giá 3,87 tỷ tương đương 129 triệu/m² cho căn nhà 3 tầng, diện tích 30 m², vị trí trung tâm Quận 4, gần Quận 1, nằm trong khu vực ăn uống ẩm thực sầm uất, gần trường đại học, có sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực này.
Nhà có kết cấu kiên cố, 4 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, thiết kế đẹp, hẻm 3m thoáng, không ngập nước và an ninh tốt là điểm cộng, tuy nhiên diện tích đất nhỏ và chiều ngang chỉ 3.3m là hạn chế về không gian sử dụng.
Phân tích và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Loại hình | Ngày cập nhật |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Vĩnh Khánh, Quận 4 | 35 | 110 | 3,85 | Nhà hẻm 3 tầng | 2024/04 |
| Đường Tôn Đản, Quận 4 | 28 | 120 | 3,36 | Nhà hẻm 2 tầng | 2024/05 |
| Đường Nguyễn Tất Thành, Quận 4 | 32 | 115 | 3,68 | Nhà hẻm 3 tầng | 2024/03 |
| Đường Hoàng Diệu, Quận 4 | 30 | 105 | 3,15 | Nhà hẻm 2 tầng | 2024/04 |
Dựa trên dữ liệu thực tế, mức giá trung bình khu vực dao động từ 105 – 120 triệu/m² với các bất động sản có diện tích tương đương và kết cấu nhà 2-3 tầng.
Nhận xét và đề xuất
Mức giá 129 triệu/m² hiện tại là cao hơn khoảng 7-20% so với các căn nhà tương đương trong khu vực. Điều này có thể hợp lý nếu căn nhà có thiết kế đặc biệt sang trọng, nội thất cao cấp hoặc các tiện ích độc đáo khác.
Tuy nhiên, do diện tích nhỏ, chiều ngang chỉ 3.3m, cộng với mức giá cao hơn mặt bằng chung, người mua cần cân nhắc kỹ. Nếu mục đích đầu tư cho thuê hoặc ở lâu dài, vị trí đẹp gần trung tâm có thể bù đắp phần nào cho giá cao.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn là khoảng 3,4 – 3,5 tỷ (tương đương 113 – 117 triệu/m²), vẫn phản ánh đúng vị trí trung tâm và chất lượng nhà, đồng thời phù hợp với giá thị trường để dễ thanh khoản và không làm giảm giá trị tài sản.
Cách thuyết phục chủ nhà
- Trình bày dữ liệu so sánh thực tế các bất động sản tương tự trong khu vực với giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh về diện tích nhỏ và chiều ngang hạn chế ảnh hưởng đến giá trị sử dụng.
- Giải thích mức giá đề xuất giúp giao dịch nhanh, tránh kéo dài gây mất giá trị do thị trường có thể biến động.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, sẵn sàng công chứng trong ngày để tạo sự thuận tiện cho chủ nhà.
