Phân tích mức giá 6,2 tỷ đồng cho nhà Hoàng Hoa Thám, Bình Thạnh
Nhà được chào bán với diện tích 50m², ngang 4m, dài 12m, tọa lạc tại vị trí hẻm xe hơi, 2 mặt hẻm, gần sân bay Tân Sơn Nhất (~2km), gần các tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện. Hiện trạng nhà cũ 2 tầng, gồm 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, có thể xây mới lên 1 trệt 2 lầu.
Nhận định về mức giá 6,2 tỷ (~124 triệu/m²)
Mức giá 124 triệu/m² là khá cao so với mặt bằng chung đất và nhà phố tại quận Bình Thạnh ở hẻm xe hơi. Tuy nhiên, vị trí giáp ranh khu vực trung tâm, gần sân bay và hẻm xe hơi 2 mặt, lại có pháp lý sổ hồng riêng rõ ràng, có thể xây mới theo quy hoạch, là những điểm cộng quan trọng khiến giá trị tăng lên đáng kể.
So sánh thực tế giá tương đương khu vực Bình Thạnh
| Vị trí | Diện tích | Loại hình | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nơ Trang Long, Bình Thạnh | 55 m² | Nhà hẻm xe hơi | 6,5 | 118 | Nhà mới 3 tầng, gần trường học |
| Phan Văn Trị, Bình Thạnh | 48 m² | Nhà phố, hẻm xe hơi | 5,8 | 121 | Nhà cũ, cần sửa chữa |
| Điện Biên Phủ, Bình Thạnh | 50 m² | Nhà phố hẻm xe hơi | 6,0 | 120 | Nhà cũ, 2 tầng, gần sân bay |
| Hoàng Hoa Thám (bài phân tích) | 50 m² | Nhà hẻm xe hơi, 2 mặt hẻm | 6,2 | 124 | Nhà cũ, có thể xây mới 3 tầng |
Kết luận
Mức giá 6,2 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp khách hàng ưu tiên vị trí đắc địa, pháp lý hoàn chỉnh, hẻm xe hơi, khả năng xây dựng mới theo quy hoạch. Nhà cũ cần sửa chữa hoặc xây mới nhưng lợi thế 2 mặt hẻm, cách sân bay rất gần là điểm cộng lớn.
Tuy nhiên, nếu khách mua có ngân sách hạn chế hoặc ưu tiên nhà mới hoàn thiện, mức giá hợp lý có thể là từ 5,8 – 6,0 tỷ đồng để có thể đầu tư sửa chữa hoặc xây mới thêm.
Đề xuất thuyết phục chủ nhà giảm giá
- Nhấn mạnh nhà hiện trạng cũ, cần chi phí lớn để xây dựng hoặc sửa chữa.
- So sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực có giá khoảng 5,8 – 6,0 tỷ đồng.
- Khách hàng có thể thanh toán nhanh, giúp giao dịch thuận tiện và nhanh chóng.
- Đề xuất mức giá 6 tỷ đồng hoặc thấp hơn chút để có thể cân đối đầu tư cải tạo.
Việc thương lượng giá nên dựa trên các yếu tố pháp lý, vị trí, hiện trạng nhà và khả năng tài chính của khách hàng, đồng thời thể hiện thiện chí mua nhanh để chủ nhà dễ dàng chấp nhận.
