Phân tích tổng quan về giá bán nhà tại 124/ Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 21, Quận Bình Thạnh
Nhà được rao bán với diện tích sử dụng 44,4 m², diện tích đất 22 m², mặt tiền hẹp 2,7 m và chiều dài 9,2 m, cấu trúc 3 tầng, 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, nhà nở hậu, hẻm rộng khoảng 4 m, vị trí gần chợ, nhà thờ, chùa, cách đường lớn Xô Viết Nghệ Tĩnh khoảng 100 m. Giá đưa ra là 4,7 tỷ đồng, tương đương mức giá khoảng 213,64 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
So sánh giá thị trường khu vực Quận Bình Thạnh, Phường 21
| Loại hình | Diện tích (m²) | Giá chào bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Đặc điểm | Năm cập nhật |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhà hẻm, 3 tầng | 45 | 3,8 | 84,4 | Phường 21, Q.Bình Thạnh | Mặt tiền rộng 4 m, hẻm sạch, gần đường lớn | 2024 |
| Nhà hẻm, 2 tầng | 40 | 3,2 | 80 | Gần Phường 21, Q.Bình Thạnh | Hẻm 3 m, mặt tiền 3 m | 2024 |
| Nhà mặt tiền, 3 tầng | 50 | 6,5 | 130 | Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Q.Bình Thạnh | Mặt tiền rộng 5 m, đường lớn | 2024 |
Nhận định về mức giá 4,7 tỷ đồng
Qua bảng so sánh, mức giá 4,7 tỷ tương đương khoảng 213,64 triệu/m² là cao hơn rất nhiều so với các bất động sản cùng loại và cùng khu vực. Nhà trong hẻm, mặt tiền chỉ 2,7 m, diện tích đất nhỏ (22 m²), dù có 3 tầng và 3 phòng ngủ, nhưng không có lợi thế mặt tiền rộng hay vị trí ngay mặt đường lớn. Giá thị trường cho nhà hẻm trong khu vực thường dao động khoảng 80-130 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền.
Nhà mặt tiền rộng lớn hơn và ngay mặt đường lớn mới có thể đạt mức giá cao như vậy. Trong khi đó, nhà hẻm nhỏ hẹp như hiện tại, mức giá này là không hợp lý và có phần bị thổi giá.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
- Mức giá hợp lý: Khoảng 3,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 157 triệu/m², là phù hợp với thực tế thị trường bất động sản hẻm tại Phường 21, Quận Bình Thạnh.
- Lý do thuyết phục chủ nhà:
- So sánh với các căn nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn đáng kể.
- Nhà có mặt tiền hẹp, không thuận tiện cho kinh doanh hoặc đầu tư cho thuê giá cao.
- Yếu tố nhà nở hậu có thể ảnh hưởng đến thiết kế nhưng không bù đắp được mức giá quá cao.
- Phân tích chi tiết về giá/m² thực tế thị trường để chủ nhà thấy rõ cơ sở.
- Nhấn mạnh tính cạnh tranh của thị trường và khả năng bán nhanh nếu giá hợp lý.
Kết luận
Mức giá 4,7 tỷ đồng hiện tại là cao so với mặt bằng thị trường và đặc điểm nhà. Nếu người mua quan tâm, cần thương lượng để giảm giá xuống khoảng 3,5 tỷ đồng để đảm bảo tính hợp lý và có cơ sở đầu tư sinh lời hoặc sử dụng hợp lý tài sản.
