Nhận định về mức giá thuê mặt bằng kho lạnh tại Thủ Đức
Giá thuê 150 triệu/tháng cho diện tích 1.367 m² kho lạnh, mặt bằng kinh doanh tại Phường Tam Bình, Thành phố Thủ Đức là mức giá khá cao so với mặt bằng chung thị trường kho lạnh trong khu vực này, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng tăng và nhu cầu sử dụng kho lạnh không đồng đều theo mùa vụ.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Kho lạnh tham khảo 1 (Thành phố Thủ Đức, 2024) | Kho lạnh tham khảo 2 (Quận 9, Tp.HCM, 2024) | Kho lạnh tham khảo 3 (Bình Dương, 2024) |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 1.367 | 1.200 | 1.500 | 1.400 |
| Giá thuê (triệu đồng/tháng) | 150 | 110 | 130 | 90 |
| Giá thuê/m² (triệu đồng/m²/tháng) | 0,11 | 0,092 | 0,087 | 0,064 |
| Trang thiết bị kho lạnh | Cao cấp, 6 kho riêng biệt, 300 tấn bảo quản | Tiêu chuẩn, 4 kho, 200 tấn | Cao cấp, 5 kho, 250 tấn | Tiêu chuẩn, 3 kho, 150 tấn |
| Vị trí | Gần chợ đầu mối Thủ Đức, đường xe container ra vào thuận tiện | Gần chợ đầu mối, giao thông thuận lợi | Cách trung tâm 5 km, tiện đường xe tải | Vùng công nghiệp, phù hợp kho phân phối |
| Hợp đồng, thanh toán | 2 năm, cọc 4 tháng, thanh toán 3 tháng/lần | 1 năm, cọc 2 tháng, thanh toán tháng | 2 năm, cọc 3 tháng, thanh toán tháng | 1 năm, cọc 1 tháng, thanh toán tháng |
Nhận xét và đề xuất
So với các kho lạnh tương đương trong khu vực, giá 150 triệu/tháng tương đương 110.000 đồng/m²/tháng là mức giá cao hơn khoảng 20-70% so với các kho lạnh khác có diện tích và trang thiết bị tương tự. Tuy nhiên, điểm cộng lớn của bất động sản này là vị trí gần chợ đầu mối Thủ Đức cùng hệ thống kho lạnh hiện đại, năng suất lớn (300 tấn) và hạ tầng đầy đủ như trạm biến thế, máy phát điện dự phòng, bể chứa nước lớn và khả năng xe container ra vào thuận tiện. Đây là lợi thế đáng giá cho doanh nghiệp ngành thực phẩm, nông sản, thủy hải sản cần đảm bảo chuỗi cung ứng lạnh và vận hành ổn định.
Tuy nhiên, với mức giá này và điều kiện hợp đồng cọc 4 tháng, thanh toán 3 tháng/lần, người thuê có thể thương lượng để giảm giá thuê khoảng 10-15% xuống mức từ 130-135 triệu/tháng. Lý do:
- Thị trường kho lạnh tại Tp.HCM đang có sự cạnh tranh khá lớn, nhiều kho mới được đầu tư nên mức giá có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ.
- Thời gian thuê dài (2 năm) nhưng cọc quá cao (4 tháng) và thanh toán theo quý có thể gây áp lực tài chính cho khách thuê.
- Khách thuê có thể đề nghị điều chỉnh linh hoạt thanh toán để giảm chi phí tài chính.
Nếu chủ đầu tư đồng ý mức giá 135 triệu/tháng kèm điều kiện cọc 3 tháng, thanh toán tháng/quý, đây sẽ là mức giá hợp lý hơn, thu hút khách thuê ổn định lâu dài, giảm rủi ro về mặt tài chính và đảm bảo vận hành hiệu quả cho cả hai bên.
Chiến lược thuyết phục chủ bất động sản
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá thuê thấp hơn, người thuê hoặc môi giới có thể trình bày:
- Phân tích cụ thể về thị trường kho lạnh xung quanh với mức giá thấp hơn, minh chứng bằng các hợp đồng, tin đăng tương tự.
- Nhấn mạnh cam kết thuê lâu dài (2 năm hoặc hơn) giúp chủ đầu tư ổn định nguồn thu, giảm chi phí tìm kiếm khách thuê mới.
- Đề xuất điều chỉnh điều kiện thanh toán và cọc để giảm áp lực tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho khách thuê vận hành.
- Đưa ra phương án hợp tác lâu dài, ví dụ ưu tiên cho thuê các kho tiếp theo nếu có nhu cầu mở rộng, hoặc hợp tác trong các dịch vụ phụ trợ.
Kết hợp các yếu tố này sẽ giúp tăng tính thuyết phục và khả năng đàm phán thành công, tạo ra lợi ích cho cả hai bên trong dài hạn.
