Nhận định về mức giá 4,8 tỷ cho nhà ở đường Quang Trung, P11, Gò Vấp
Với diện tích đất 68 m², chiều ngang 4,2 m và chiều dài 15 m, nhà 2 tầng, 4 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, thuộc loại nhà ngõ hẻm có đặc điểm nở hậu, mức giá 4,8 tỷ tương ứng với giá khoảng 70,59 triệu/m². Vị trí nhà gần bệnh viện Gò Vấp, chợ Hạnh Thông Tây, thuận tiện di chuyển về các khu vực trung tâm như Phú Nhuận, Bình Thạnh, có sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng và công chứng nhanh là những điểm cộng rất lớn.
Tuy nhiên, để đánh giá mức giá này có hợp lý hay không, cần so sánh với mặt bằng giá nhà ở cùng khu vực và đặc điểm tương tự.
So sánh giá thực tế trên thị trường Gò Vấp khu vực P11
| Địa điểm | Loại hình | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Quang Trung, P11, Gò Vấp | Nhà hẻm, 2 tầng | 70 | 5,2 | 74,29 | Nhà mới, nở hậu | 2024 Q1 |
| Đường Phan Văn Trị, P11, Gò Vấp | Nhà hẻm, 2 tầng | 65 | 4,3 | 66,15 | Nhà cũ, cần sửa chữa | 2024 Q1 |
| Đường Lê Đức Thọ, P11, Gò Vấp | Nhà hẻm, 3 tầng | 68 | 5,0 | 73,53 | Nhà mới, thiết kế đẹp | 2024 Q2 |
| Đường Nguyễn Văn Lượng, P11, Gò Vấp | Nhà hẻm, 2 tầng | 70 | 4,5 | 64,29 | Nhà cũ, sửa lại được | 2024 Q2 |
Phân tích chi tiết
Qua bảng so sánh, ta thấy mức giá 70,59 triệu/m² của căn nhà đang xét nằm trong khoảng giá trung bình đến hơi cao so với các bất động sản tương tự trong khu vực. Những căn nhà mới xây hoặc có thiết kế tốt thường có giá từ 73 – 74 triệu/m², trong khi nhà cũ hoặc cần sửa chữa có giá từ 64 – 66 triệu/m².
Căn nhà này tuy có đặc điểm nở hậu thuận lợi xây mới hoặc cải tạo, nhưng là nhà cũ, do vậy mức giá 70,59 triệu/m² có thể được xem là hơi cao nếu xét về hiện trạng. Nếu nhà đã được cải tạo tốt hoặc có thiết kế kết cấu chắc chắn, mức giá này có thể được chấp nhận.
Về vị trí, đường Quang Trung là trục giao thông chính, thuận tiện đi lại, gần chợ và bệnh viện, tăng tính thanh khoản và giá trị tài sản. Đây là điểm mạnh giúp giá nhà giữ được mức cao.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên dữ liệu thị trường, mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này nên nằm trong khoảng 4,5 – 4,6 tỷ đồng (tương đương 66 – 68 triệu/m²), phù hợp với thực trạng nhà cũ nhưng có thể xây mới hoặc cải tạo nhanh chóng.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày so sánh chi tiết với các căn nhà tương tự đã giao dịch gần đây, chỉ ra mức giá trung bình thấp hơn.
- Nhấn mạnh nhà hiện trạng cũ, cần chi phí cải tạo hoặc xây mới, điều này ảnh hưởng đến giá trị thực tế.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh và thanh toán minh bạch để gia tăng lợi ích cho chủ nhà.
- Đề nghị thảo luận mức giá trong khoảng 4,5 – 4,6 tỷ, hợp lý với thị trường, tránh kéo dài thời gian bán và chi phí phát sinh cho chủ nhà.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá này, người mua sẽ được một bất động sản có vị trí tốt, diện tích hợp lý với tiềm năng tăng giá trong tương lai nhờ phát triển hạ tầng và tiện ích khu vực.
