Nhận định mức giá đất mặt tiền tại Đường Thới An 18, Quận 12
Với mức giá 5,75 tỷ đồng cho lô đất 93 m² tại vị trí mặt tiền đường 4m, chiều dài 23m, thuộc Phường Thới An, Quận 12, Tp Hồ Chí Minh, tương đương 61,83 triệu đồng/m², cần đánh giá kỹ lưỡng trên cơ sở thị trường hiện tại cũng như đặc điểm vị trí đất.
Phân tích giá đất khu vực Quận 12 và các yếu tố liên quan
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Thới An 18, Quận 12 | 93 | 61,83 | 5,75 | Mặt tiền, thổ cư, hẻm xe hơi 4m | 2024 |
| Đường Trần Thị Cờ, Quận 12 (cách 50m) | 100 | 45 – 50 | 4,5 – 5 | Hẻm 6m, thổ cư, khu dân cư đông | 2024 |
| Đường Lê Thị Riêng, Quận 12 | 80 – 100 | 50 – 55 | 4 – 5,5 | Mặt tiền, khu vực phát triển | 2024 |
| Đường Tô Ký, Quận 12 | 90 – 110 | 55 – 60 | 5 – 6,5 | Gần trung tâm, mặt tiền | 2024 |
Nhận xét và đánh giá
Mức giá 61,83 triệu/m² cao hơn so với nhiều lô đất mặt tiền khác trong khu vực Quận 12 hiện nay. Tuy nhiên, điểm cộng lớn của lô đất này là mặt tiền gần 4m, chiều dài 23m, diện tích thổ cư đủ rộng (93 m²), hẻm xe hơi và vị trí gần đường Trần Thị Cờ chỉ 50m, thuận tiện cho xây dựng nhà ở hoặc làm văn phòng công ty, kinh doanh nhỏ.
Tuy nhiên, mặt tiền đường chỉ rộng 4m là một hạn chế so với mặt tiền đường lớn hơn (6-8m) tại các vị trí khác trong Quận 12, vốn có giá thấp hơn hoặc tương đương. Do đó, mức giá này có vẻ nhỉnh hơn mức thị trường một chút.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thuyết phục chủ đất
Dựa trên các dữ liệu so sánh, mức giá hợp lý hơn có thể ở khoảng 55 – 58 triệu đồng/m², tương đương 5,1 – 5,4 tỷ đồng. Đây là mức giá phản ánh đúng ưu nhược điểm về mặt tiền, hẻm và tiềm năng sử dụng đất.
Khi thương lượng với chủ bất động sản, bạn có thể thuyết phục bằng các luận điểm:
- Phân tích so sánh với giá các lô đất mặt tiền gần đó có mặt tiền đường rộng hơn nhưng giá/m² bằng hoặc thấp hơn.
- Lưu ý hạn chế về mặt tiền đường nhỏ 4m gây khó khăn cho việc xây dựng hoặc kinh doanh quy mô lớn.
- Đưa ra đề nghị giá hợp lý dựa trên tiềm năng sử dụng đất và thị trường hiện tại, có thể nhanh chóng giao dịch nếu chủ đất đồng ý.
- Nhấn mạnh tính minh bạch và nhanh chóng trong thủ tục pháp lý (đã có sổ hồng riêng) giúp đẩy nhanh tiến trình mua bán.
Nếu chủ đất chấp nhận mức từ 5,1 tỷ đến 5,4 tỷ đồng, đây sẽ là một giao dịch hợp lý và có lợi cho cả hai bên trong bối cảnh thị trường bất động sản Quận 12 hiện nay.
