Nhận định tổng quan về mức giá 11,7 tỷ đồng cho tòa nhà 13 phòng căn hộ studio tại Phạm Văn Chiêu, Gò Vấp
Mức giá 11,7 tỷ đồng tương đương khoảng 174,63 triệu đồng/m² diện tích sử dụng đang được chào bán cho tòa nhà 5 tầng gồm 13 phòng căn hộ studio trên diện tích đất 67 m² và diện tích sử dụng 268 m².
Với vị trí nằm tại Quận Gò Vấp, khu vực có hạ tầng phát triển, giao thông thuận tiện, gần các tiện ích như chợ, siêu thị Emart, công viên Làng Hoa, cùng hẻm xe hơi rộng rãi, đây là một dự án có tiềm năng cho thuê tốt. Tuy nhiên, dòng tiền cho thuê hiện tại là 45 triệu/tháng và có thể tăng lên 55 triệu/tháng sau khi hoàn thiện nội thất.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Bất động sản tham khảo tại Gò Vấp (2023-2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 67 m² | 50 – 80 m² |
| Diện tích sử dụng | 268 m² (5 tầng) | 150 – 300 m² (nhà nhiều tầng, căn hộ cho thuê) |
| Giá bán | 11,7 tỷ đồng | 7 – 12 tỷ đồng tùy diện tích, vị trí, và tiện ích |
| Giá/m² diện tích sử dụng | 174,63 triệu đồng/m² | Khoảng 100 – 180 triệu đồng/m² cho nhà/nhà căn hộ nhiều tầng khu vực trung tâm Gò Vấp |
| Dòng tiền cho thuê | 45 triệu/tháng (540 triệu/năm), dự kiến lên 55 triệu/tháng (660 triệu/năm) | 40 – 60 triệu/tháng đối với các căn hộ studio cho thuê tại khu vực tương tự |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đầy đủ, rõ ràng |
| Tiện ích và vị trí | Ngay góc ngã ba, liền kề công viên, hẻm xe hơi, gần Emart, chợ, công viên | Tương đương hoặc kém hơn tùy vị trí cụ thể |
Nhận xét về mức giá hiện tại
Mức giá 11,7 tỷ đồng được đánh giá là hơi cao nếu chỉ xét về mặt giá mua trên diện tích sử dụng và dòng tiền cho thuê hiện tại. Tuy nhiên, nếu tính đến yếu tố vị trí đắc địa, căn góc với 3 mặt tiền thoáng, hẻm xe hơi rộng, công viên phía sau tạo không gian sống thoáng mát và tiềm năng tăng giá trong tương lai, mức giá này có thể được xem là hợp lý với nhà đầu tư dài hạn muốn khai thác cho thuê ổn định.
Điểm hạn chế là dòng tiền cho thuê hiện tại chỉ đạt khoảng 45 triệu/tháng, tương đương lợi suất khoảng 4,6%/năm trên giá bán, hơi thấp so với mức kỳ vọng từ 6-8% của nhà đầu tư bất động sản cho thuê tại TP.HCM. Nếu cải tạo thêm nội thất để đạt 55 triệu/tháng thì lợi suất tăng lên khoảng 5,7%, vẫn chưa cao nhưng phù hợp với vị trí trung tâm và tiềm năng tăng giá.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá hợp lý nên hướng đến là khoảng 10,5 – 11 tỷ đồng, tương đương giá/m² khoảng 156 – 163 triệu đồng/m² diện tích sử dụng. Mức giá này sẽ giúp cải thiện lợi suất cho thuê lên khoảng 5-6%, hấp dẫn hơn cho nhà đầu tư.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể dùng các luận điểm sau:
- Phân tích dòng tiền cho thuê hiện tại và tiềm năng tăng trưởng để chứng minh mức giá hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị đầu tư hiệu quả.
- So sánh các dự án tương tự trong khu vực với giá bán thấp hơn hoặc lợi suất cho thuê cao hơn.
- Lưu ý chi phí cải tạo nội thất để tăng giá thuê sẽ là khoản đầu tư thêm, cần tính toán vào giá mua.
- Khả năng thanh khoản và rủi ro thị trường bất động sản hiện nay, tạo áp lực cho việc định giá hợp lý.
Kết luận
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Gò Vấp vẫn duy trì mức giá cao do lợi thế vị trí và tiện ích, giá 11,7 tỷ đồng là mức giá có thể xem xét cho nhà đầu tư dài hạn với mục tiêu khai thác cho thuê ổn định và tiềm năng tăng giá. Tuy nhiên, với dòng tiền cho thuê hiện tại và so sánh với thị trường, mức giá đề xuất 10,5 – 11 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, cân bằng giữa lợi nhuận và rủi ro.
