Nhận định về mức giá 18 tỷ cho căn hộ Vinhomes Golden River Quận 1
Mức giá 18 tỷ đồng cho căn hộ 70m² tương đương 257,14 triệu/m² được xem là cao trong bối cảnh thị trường hiện nay của Quận 1, đặc biệt với loại hình căn hộ chưa bàn giao và đã có hợp đồng thuê giá 42 triệu/tháng. Tuy nhiên, yếu tố vị trí đắc địa tại trung tâm Quận 1, view sông và Bitexco, cùng với nội thất cao cấp đi kèm và sổ hồng riêng có thể là những điểm cộng lớn hỗ trợ cho mức giá này.
Phân tích chi tiết so sánh giá căn hộ Vinhomes Golden River và thị trường
| Tiêu chí | Căn hộ Vinhomes Golden River (Bán đề xuất) | Căn hộ tương tự tại Quận 1 (Nguồn: Batdongsan.com.vn, 2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 70 m² | 65-75 m² | Diện tích trung bình căn hộ 2PN tại Quận 1 |
| Giá/m² | 257,14 triệu/m² | 190 – 240 triệu/m² (căn hộ 2PN, nội thất cao cấp, view sông, đã bàn giao) | Giá đề xuất vượt mức trung bình từ 7% đến 35% |
| Vị trí | Trung tâm Quận 1, view sông và Bitexco | Tương đương, nhiều căn hộ view sông tại Quận 1 | Vị trí đắc địa là điểm cộng lớn |
| Tình trạng căn hộ | Chưa bàn giao, nội thất cao cấp tặng kèm | Đa phần đã bàn giao, nội thất tùy từng căn | Chưa bàn giao có thể ảnh hưởng đến giá trị sử dụng ngay |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, minh bạch pháp lý | Pháp lý đầy đủ, sổ hồng riêng | Pháp lý đảm bảo là điểm cộng lớn |
| Thu nhập cho thuê | 42 triệu/tháng (bao thuế phí) | 35-40 triệu/tháng cho căn hộ 2PN tương tự | Thu nhập cho thuê tốt, hỗ trợ dòng tiền |
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên các dữ liệu thị trường hiện tại, mức giá hợp lý để thương lượng nên dao động từ 16 – 17 tỷ đồng (tương đương 228 – 243 triệu/m²). Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư trong bối cảnh chưa bàn giao nhưng hợp lý hơn so với giá trung bình khu vực.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà có thể tập trung vào các điểm sau:
- Chưa bàn giao căn hộ: Người mua phải chờ đợi để nhận nhà, từ đó phát sinh rủi ro và chi phí phát sinh khác. Đây là lý do quan trọng để điều chỉnh giá xuống.
- Tham khảo giá thị trường: Dẫn chứng các căn hộ tương tự đã bàn giao có giá thấp hơn, đồng thời nhấn mạnh tính thanh khoản và khả năng sinh lời sẽ cao hơn khi giá hợp lý.
- Hợp đồng thuê hiện tại: Thu nhập cho thuê 42 triệu/tháng đã khá tốt, tuy nhiên cũng cần tính đến khả năng biến động trong tương lai, do đó cần được bù đắp bằng mức giá mua hợp lý.
- Phí sang tên và thủ tục: Cam kết miễn phí làm thủ tục sang tên là điểm cộng, nên có thể thuyết phục chủ nhà giảm giá trực tiếp thay vì qua các chi phí phát sinh.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá trong khoảng 16 – 17 tỷ, người mua có thể hưởng lợi từ việc sở hữu căn hộ vị trí trung tâm với giá hợp lý, đồng thời nhận được thu nhập cho thuê ổn định trong thời gian chờ bàn giao.
Kết luận
Mức giá 18 tỷ đồng hiện tại là hơi cao so với mặt bằng chung căn hộ 2PN tương tự tại Quận 1. Tuy nhiên, với các yếu tố như vị trí đắc địa, nội thất cao cấp, view sông, sổ hồng riêng cùng hợp đồng thuê hiện tại, mức giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua ưu tiên sự an toàn pháp lý và dòng tiền cho thuê ổn định.
Trong trường hợp người mua muốn tối ưu chi phí đầu tư và giảm thiểu rủi ro chờ bàn giao, việc thương lượng để giảm giá xuống còn 16 – 17 tỷ đồng là hợp lý và có cơ sở thuyết phục chủ nhà đồng ý.
