Nhận định mức giá 16,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền đường số 4, Phường Trường Thọ
Căn nhà được chào bán với diện tích đất 121.7 m², có 1 trệt, 4 lầu và 1 tum, tổng cộng 6 tầng, bao gồm 11 phòng ngủ và 11 phòng vệ sinh, thang máy trọng tải 450kg. Vị trí mặt tiền đường số 4, Phường Trường Thọ, TP Thủ Đức, gần tuyến Metro Bình Thái, khu dân cư đông đúc, tiện ích đầy đủ, giao thông thuận tiện. Sổ hồng đầy đủ, hỗ trợ vay ngân hàng.
Giá chào bán: 16,5 tỷ đồng (~135,58 triệu/m²)
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang bán | Tham khảo thị trường gần đây |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường số 4, Phường Trường Thọ, TP Thủ Đức, mặt tiền đường nhựa, gần tuyến Metro Bình Thái | Đường số 3, Phường Trường Thọ, TP Thủ Đức, giá trung bình 110-120 triệu/m² (2024) |
| Diện tích đất | 121,7 m² (4.06 x 24 m) | 100 – 130 m² các căn nhà mặt tiền tương tự trong khu vực |
| Loại hình | Nhà ở 1 trệt 4 lầu 1 tum, có thang máy, nhiều phòng ngủ (11 phòng) | Nhà phố 3-5 tầng, ít phòng hơn, thường không có thang máy |
| Giá/m² | 135,58 triệu/m² | 110 – 120 triệu/m² (Nhà phố tương tự, mặt tiền gần Metro) |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, hỗ trợ vay | Pháp lý đầy đủ, sổ hồng riêng |
| Tiện ích và hạ tầng | Gần Metro Bình Thái, khu dân cư đông đúc, tiện ích đầy đủ | Tương tự đối với các khu vực lân cận |
Nhận xét về mức giá
Giá 16,5 tỷ đồng cho căn nhà này tương đương khoảng 135,58 triệu đồng/m², cao hơn mức giá trung bình của các căn nhà mặt tiền tương tự trong khu vực (110-120 triệu/m²). Tuy nhiên, việc căn nhà có nhiều tầng (6 tầng), số lượng phòng ngủ và vệ sinh lớn, có thang máy, vị trí mặt tiền gần tuyến Metro Bình Thái, khu dân cư đông đúc và tiện ích đầy đủ làm tăng giá trị bất động sản.
Nếu khách mua có nhu cầu sử dụng làm căn hộ dịch vụ (CHDV) hoặc đầu tư cho thuê dài hạn với số lượng phòng lớn, thang máy, vị trí thuận tiện thì mức giá này có thể chấp nhận được do tiềm năng sinh lời cao và ít có sản phẩm tương đương trên thị trường.
Tuy nhiên, nếu mục đích mua để ở hoặc đầu tư không có kế hoạch vận hành CHDV, thì mức giá này hơi cao so với giá thị trường.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược đàm phán
- Giá đề xuất hợp lý: 14,5 – 15 tỷ đồng (~119 – 123 triệu/m²), giảm khoảng 1,5 – 2 tỷ so với giá chào bán. Mức giá này sát với giá thị trường và phù hợp với các bất động sản có quy mô lớn, nhiều phòng như thế này.
-
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày thực tế giá thị trường khu vực Trường Thọ và các căn nhà mặt tiền tương tự có giá từ 110-120 triệu/m².
- Phân tích về giá trị sử dụng thực tế nếu không khai thác căn hộ dịch vụ, giá hiện tại có thể khó tiếp cận người mua khác.
- Chỉ ra các chi phí vận hành, bảo trì tòa nhà 6 tầng, thang máy, sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận nếu đầu tư cho thuê.
- Đề xuất mức giá hợp lý theo phân tích thị trường, giúp giao dịch nhanh và thuận lợi hơn, tránh kéo dài thời gian bán.
Kết luận
Mức giá 16,5 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp người mua có mục đích đầu tư căn hộ dịch vụ hoặc khai thác kinh doanh cho thuê nhiều phòng với thang máy và vị trí gần Metro. Tuy nhiên, nếu khách mua không có nhu cầu này, mức giá nên được thương lượng giảm về khoảng 14,5 – 15 tỷ đồng để phù hợp hơn với thị trường, giúp nâng cao khả năng bán và giảm rủi ro tài chính.
