Phân tích mức giá bán căn hộ dịch vụ tại Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Thông tin bất động sản:
- Địa chỉ: Đường Nguyễn Văn Siêu, Phường An Hải Tây, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
- Loại hình: Căn hộ dịch vụ, mini
- Diện tích: 87 m²
- Số phòng ngủ: 5 phòng (3 căn 2PN, 2 căn 1PN)
- Giá bán: 12,9 tỷ VNĐ
- Giá/m²: 148,28 triệu VNĐ/m²
- Pháp lý: Sổ hồng riêng
- Tình trạng: Đã bàn giao, tòa xây mới 100%
Nhận định về mức giá 12,9 tỷ
Mức giá 148,28 triệu VNĐ/m² là khá cao so với mặt bằng chung các căn hộ dịch vụ mini tại Quận Sơn Trà, Đà Nẵng. Đặc thù căn hộ dịch vụ mini thường có giá dao động thấp hơn so với các căn hộ chung cư thông thường do diện tích nhỏ, tiện ích hạn chế và thường hướng đến khách thuê ngắn hạn hoặc đầu tư cho thuê.
Để đánh giá chính xác, ta cần so sánh với các sản phẩm tương tự gần đây:
So sánh giá căn hộ dịch vụ mini tại Quận Sơn Trà, Đà Nẵng (2023-2024)
| Địa điểm | Loại hình | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ VNĐ) | Giá/m² (triệu VNĐ) | Năm giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Văn Siêu, Sơn Trà | Căn hộ dịch vụ mini | 85 | 10,5 | 123,5 | 2023 |
| Đường Võ Nguyên Giáp, Sơn Trà | Căn hộ dịch vụ mini | 80 | 9,8 | 122,5 | 2023 |
| Đường Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà | Căn hộ dịch vụ mini | 90 | 11,2 | 124,4 | 2024 |
Phân tích chi tiết
Các căn hộ dịch vụ mini có diện tích tương tự tại Quận Sơn Trà đang được giao dịch với mức giá dao động từ 122,5 đến 124,4 triệu VNĐ/m². Mức giá này thấp hơn giá 148,28 triệu VNĐ/m² của căn hộ đang xem xét khoảng 19-21%.
Ngoài ra, yếu tố nội thất và vị trí sát cầu Rồng, chợ đêm cũng có thể nâng giá lên nhưng không đáng kể đến mức tăng gần 20 triệu/m². Việc tòa nhà đã full kín phòng có thể làm tăng tính thanh khoản, tuy nhiên không đủ để biện minh cho mức giá quá cao so với thị trường.
Đề xuất mức giá hợp lý
Dựa trên các dữ liệu thực tế, mức giá hợp lý nhằm dễ thuyết phục người bán nên dao động trong khoảng:
- 10,5 – 11 tỷ VNĐ (tương đương 120 – 126 triệu VNĐ/m²)
Đây là mức giá phản ánh sát với giá thị trường, vẫn đảm bảo lợi nhuận cho người bán và tính cạnh tranh cho người mua.
Cách thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá
- Trình bày các số liệu so sánh minh bạch, chỉ ra các giao dịch thành công gần đây với mức giá thấp hơn.
- Phân tích đặc điểm căn hộ dịch vụ mini, tính chất ngắn hạn và mức giá thị trường chung để giải thích giá hiện tại là cao hơn đáng kể.
- Nêu rõ lợi ích bán nhanh, tránh đọng vốn và giảm chi phí quản lý, bảo trì nếu giữ giá quá cao.
- Đề nghị mức giá 10,5-11 tỷ như một con số hợp lý, có thể thương lượng thêm để đạt được thỏa thuận đôi bên cùng có lợi.
Kết luận
Mức giá 12,9 tỷ VNĐ hiện tại được đánh giá là cao hơn đáng kể so với giá thị trường căn hộ dịch vụ mini tại khu vực Quận Sơn Trà. Người mua nên thương lượng giảm giá về mức 10,5-11 tỷ để phù hợp hơn với tình hình thực tế và giá chung khu vực. Với cách tiếp cận dựa trên dữ liệu thực tế và lợi ích của bên bán, khả năng đạt được thỏa thuận hợp lý là rất khả thi.
