Nhận định mức giá 11,96 tỷ đồng cho tòa CCMN 7 tầng, 10 căn hộ tại Ngọc Hồi, Thanh Trì
Giá đưa ra 11,96 tỷ đồng (xấp xỉ 213,57 triệu/m²) là mức giá cao nhưng có thể hợp lý trong một số trường hợp nhất định.
Tòa nhà CCMN mới xây 7 tầng, 10 căn hộ mini với thang máy, nội thất đầy đủ, ô tô vào nhà, tọa lạc tại vị trí thuận tiện gần các tuyến đường lớn như Quốc lộ 1A, Phan Trọng Tuệ, thuận tiện giao thông và gần nhiều tiện ích như bệnh viện, bến xe Nước Ngầm.
Phân tích chi tiết giá trị tài sản và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin BĐS phân tích | Giá thị trường tương tự (Hà Nội, 2024) | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn sử dụng | 56m² x 7 tầng = 392m² | 350 – 450m² sàn cho tòa CCMN cùng khu vực | Diện tích phù hợp với tòa căn hộ mini 7 tầng |
| Giá bán/m² xây dựng | 213,57 triệu/m² | 150 – 220 triệu/m² tùy vị trí, thiết kế và tiện ích | Giá bán cao hơn mặt bằng trung bình khu vực nhưng có thể chấp nhận nếu thang máy, nội thất chất lượng, vị trí ô tô vào nhà. |
| Tiềm năng dòng tiền cho thuê | Khoảng 500 triệu đồng/năm | 400 – 550 triệu/năm cho CCMN khu vực Thanh Trì | Dòng tiền tương đối ổn, tỷ suất khoảng 4,2%/năm |
| Vị trí và giao thông | Ngõ ô tô, gần Quốc lộ 1A, bến xe, bệnh viện lớn | Vị trí tương tự có giá bán 10-12 tỷ cho tòa CCMN 7 tầng | Vị trí tốt giúp tăng sức hấp dẫn cho thuê và giá trị bất động sản |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ, rõ ràng | Giá trị pháp lý đầy đủ giúp đảm bảo giao dịch an toàn | Yếu tố quan trọng để định giá cao hơn các sản phẩm chưa rõ ràng |
Kết luận và đề xuất mức giá hợp lý
Mức giá 11,96 tỷ đồng là cao nhưng có thể chấp nhận được nếu nhà đầu tư đánh giá cao chất lượng xây dựng, vị trí ô tô vào nhà và dòng tiền cho thuê ổn định.
Tuy nhiên, với tỷ suất lợi nhuận khoảng 4,2%/năm, mức giá này chưa thực sự hấp dẫn với nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận cao hoặc rủi ro thấp.
Đề xuất giá hợp lý hơn: 10,5 – 11 tỷ đồng. Mức giá này sẽ giúp tăng tỷ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư lên khoảng 4,5-4,75%/năm, phù hợp hơn với mặt bằng thị trường CCMN tại khu vực Thanh Trì.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
- Đưa ra so sánh giá thực tế các tòa CCMN tương tự gần đây trong khu vực với giá bán dao động từ 10,5 – 11 tỷ đồng.
- Nhấn mạnh về tỷ suất lợi nhuận hiện tại thấp khiến nhà đầu tư cân nhắc kỹ, dẫn đến khó thanh khoản nếu giá quá cao.
- Đề xuất mua nhanh, thanh toán nhanh để giảm thiểu rủi ro thời gian chờ bán lại.
- Đề cập đến chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà và rủi ro thị trường để thương lượng giá hợp lý hơn.
Như vậy, việc mua bán với giá gần 12 tỷ đồng cần cân nhắc kỹ lưỡng, ưu tiên thương lượng để đạt được mức giá phù hợp hơn với mục tiêu lợi nhuận và khả năng thanh khoản trên thị trường hiện nay.
