Nhận định về mức giá 26,63 tỷ cho shophouse 120m² tại Vinhomes Ocean Park 2
Mức giá 26,63 tỷ đồng cho căn shophouse 120m² (5 tầng, 6 phòng ngủ, 5 phòng tắm) tại vị trí mặt tiền 6m trên đường 51m, thuộc khu vực Vinhomes Ocean Park 2, Long Hưng, Văn Giang, Hưng Yên là mức giá khá cao. Tuy nhiên, nó có thể hợp lý trong trường hợp căn shophouse sở hữu 2 mặt tiền, vị trí siêu đắc địa tại trục giao thương sôi động bậc nhất, pháp lý rõ ràng, tiềm năng khai thác kinh doanh và cho thuê vượt trội, đồng thời khu vực có sự phát triển hạ tầng đồng bộ và dòng khách hàng mục tiêu lớn, nhất là gần các trung tâm thương mại lớn như Vincom Mega Mall, quảng trường phố đi bộ K-Town.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Căn shophouse | Diện tích đất (m²) | Diện tích xây dựng (m²) | Giá thanh toán sớm (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng/m²) |
|---|---|---|---|---|
| ĐLSH-21 (căn chính phân tích) | 120 | 448,4 | 26,626 | 221,9 |
| ĐĐD-270 | 105 | 299,1 | 16,261 | 154,9 |
| SH9-07 | 128 | 342,3 | 17,954 | 140,3 |
| SB-19 | 109,2 | 409,5 | 18,956 | 173,5 |
| AD6-34 | 100 | 378,2 | 16,493 | 164,9 |
| SH7-47 | 90 | 362,4 | 17,655 | 196,2 |
| SH22-02 | 104 | 389,4 | 17,190 | 165,3 |
| AD8-28 | 120 | 284,5 | 17,888 | 149,1 |
Ghi chú: Giá tính trên m² đất để so sánh đồng nhất, mức giá của ĐLSH-21 cao hơn từ 13% đến hơn 40% so với các căn tương tự.
Nhận xét chuyên sâu
- Ưu điểm nổi bật của căn ĐLSH-21: Hai mặt tiền, trong đó mặt chính là đại lộ rộng 51m, rất hiếm và tạo lợi thế lớn về kinh doanh, khai thác thương mại.
- Diện tích xây dựng lớn 448,4m² phù hợp cho đa dạng hình thức kinh doanh, cho thuê nhiều tầng.
- Vị trí kết nối thuận tiện với các điểm nóng như Vincom Mega Mall, phố đi bộ K-Town, tạo dòng khách ổn định.
- Pháp lý rõ ràng, hợp đồng mua bán chính chủ giúp nhà đầu tư yên tâm khi giao dịch.
Tuy nhiên, mức giá này cũng phản ánh kỳ vọng rất cao từ chủ đầu tư và có thể vượt ngưỡng nhiều nhà đầu tư cá nhân hoặc doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên các căn shophouse cùng khu vực có giá dao động từ 16 – 18 tỷ đồng cho diện tích đất từ 90 đến 128m², mức giá hợp lý để thương lượng với căn ĐLSH-21 nên nằm trong khoảng 19 – 21 tỷ đồng.
Đây là mức giá vẫn phản ánh đúng giá trị mặt tiền lớn, vị trí và tiềm năng khai thác nhưng giảm khoảng 20-25% so với mức niêm yết, giúp tăng khả năng thanh khoản và thu hút nhà đầu tư thực sự.
Chiến lược thuyết phục chủ bất động sản:
- Trình bày rõ các so sánh giá thực tế của những căn tương đương trong khu vực, nhấn mạnh mức giá hiện tại vượt khá xa mặt bằng chung.
- Đưa ra các lý do khách quan như khả năng thanh khoản, thời gian quay vòng vốn, áp lực tài chính cho nhà đầu tư nếu giá quá cao.
- Khẳng định thiện chí mua ngay nếu có mức giá phù hợp, tạo áp lực thời gian để chủ đầu tư cân nhắc giảm giá.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh hoặc thanh toán sớm để được hưởng mức giá ưu đãi, đồng thời hạn chế rủi ro cho chủ đầu tư.
Kết luận
Mức giá 26,63 tỷ đồng cho căn shophouse này chỉ nên cân nhắc nếu nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, ưu tiên vị trí vàng và khai thác kinh doanh lâu dài. Với phần lớn khách hàng, việc thương lượng giảm giá về khoảng 20 tỷ đồng sẽ là phương án hợp lý hơn, vừa đảm bảo giá trị tài sản, vừa nâng cao tính khả thi trong đầu tư và kinh doanh.
