Phân tích mức giá 3,86 tỷ đồng cho nhà phố liền kề tại Phường An Khê, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
Thông tin tổng quan về bất động sản:
- Diện tích đất: 60 m²
- Diện tích sử dụng: 110 m² (2 tầng, chiều dài 15m, chiều ngang 4m)
- Số phòng ngủ: 3 phòng
- Số phòng vệ sinh: 2 phòng
- Hướng cửa chính: Đông Nam
- Vị trí: Kiệt rộng 2,5m, cách ô tô 15m, gần Trần Cao Vân và tượng đài Mẹ Nhu
- Pháp lý: Sổ hồng chính chủ, đã có giấy tờ rõ ràng
- Nhà mới xây xong tháng 10/2025, tặng kèm nội thất đầy đủ
Nhận định mức giá hiện tại 3,86 tỷ đồng (tương đương 64,33 triệu/m²)
Mức giá 64,33 triệu/m² là hơi cao so với mặt bằng chung khu vực Quận Thanh Khê, đặc biệt với nhà trong kiệt và diện tích đất 60 m².
Để có cái nhìn chính xác hơn, ta cùng so sánh mức giá này với các bất động sản tương tự trong khu vực gần đây:
| Vị trí | Diện tích đất (m²) | Diện tích sử dụng (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Kiệt 3m, Phường An Khê | 60 | 100 | 3,2 | 32 | Nhà 2 tầng, xây dựng cũ, chưa có nội thất |
| Đường Trần Cao Vân, Quận Thanh Khê | 65 | 110 | 4,0 | 36,36 | Nhà mặt tiền, mới xây, nội thất cơ bản |
| Kiệt 4m, Phường An Khê | 58 | 105 | 3,5 | 33,33 | Nhà mới, có nội thất, ô tô đỗ trước nhà |
| Bất động sản phân tích | 60 | 110 | 3,86 | 35,09 | Nhà mới xây xong, đầy đủ nội thất, kiệt 2,5m, cách ô tô 15m |
Đánh giá chi tiết
Mức giá 3,86 tỷ đồng tương đương khoảng 35 triệu/m² diện tích sử dụng, trong khi các nhà trong kiệt 3-4m hoặc mặt tiền cùng khu vực có giá từ 32 đến 36 triệu/m², nhưng những nhà này có vị trí thuận lợi hơn, đặc biệt là ô tô có thể đỗ gần hơn hoặc mặt tiền đường lớn.
Nhà phân tích có kiệt 2,5m, cách ô tô 15m, điều này gây hạn chế về tính thuận tiện và giá trị sử dụng so với các nhà kiệt rộng hơn hoặc mặt tiền. Tuy nhiên, điểm cộng lớn là nhà mới xây xong, có nội thất đầy đủ và sổ hồng chính chủ, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và chi phí sửa chữa, nâng cấp.
Đề xuất mức giá hợp lý
Dựa trên phân tích trên, mức giá 3,2 – 3,4 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn với vị trí và đặc điểm căn nhà này. Mức giá này tương ứng khoảng 29 – 31 triệu/m², phản ánh đúng yếu tố kiệt nhỏ và khoảng cách ô tô, đồng thời vẫn có sự bù trừ nhờ nhà mới và nội thất đầy đủ.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
- Nhấn mạnh yếu tố hạn chế về vị trí: kiệt nhỏ, cách ô tô 15m gây bất tiện trong sinh hoạt hàng ngày, đặc biệt với gia đình có xe hơi.
- So sánh với các sản phẩm tương tự có kiệt rộng hơn hoặc mặt tiền với giá mềm hơn, để chứng minh mức giá đề xuất là công bằng và phù hợp thị trường.
- Đề cập đến chi phí tiềm năng để chủ nhà cân nhắc nếu muốn nâng cấp kiệt hoặc cải thiện lối đi ô tô.
- Nhấn mạnh tính pháp lý rõ ràng và nhà mới xây để giảm thiểu rủi ro cho người mua, đồng thời thể hiện thiện chí mua nhanh nếu giá hợp lý.
Kết luận
Mức giá 3,86 tỷ đồng hiện tại là khá cao so với vị trí kiệt nhỏ và khoảng cách ô tô cách xa nhà. Tuy nhiên, nếu người mua đặc biệt ưu tiên nhà mới, nội thất đầy đủ và pháp lý rõ ràng, có thể cân nhắc mức giá này.
Để tối ưu giá trị đầu tư và đảm bảo hiệu quả sử dụng, mức giá 3,2 – 3,4 tỷ đồng sẽ là đề xuất hợp lý hơn, phù hợp với thị trường và đặc điểm thực tế của căn nhà.
