Nhận định về mức giá 9,2 tỷ cho căn nhà CHDV tại Nguyễn Oanh, P17, Gò Vấp
Mức giá 9,2 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 116m² tương đương khoảng 79,31 triệu/m² ở khu vực Gò Vấp, đặc biệt tại đường Nguyễn Oanh, P17 là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhưng không phải là bất hợp lý nếu xét đến các yếu tố đi kèm như:
- Nhà 3 tầng, có tới 20 phòng cho thuê, phù hợp mô hình căn hộ dịch vụ (CHDV) đang rất được ưa chuộng do nhu cầu thuê phòng tăng cao từ sinh viên, người lao động và chuyên gia.
- Hợp đồng thuê phòng (HDT) hiện đang thu về khoảng 60 triệu đồng/tháng, mang lại lợi tức khoảng 7,8%/năm (60 triệu x 12 tháng = 720 triệu; 720 triệu / 9,2 tỷ = 7,8%) vốn là mức sinh lời hấp dẫn trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp.
- Nhà nằm trong hẻm xe hơi, thuận tiện di chuyển và có nội thất cao cấp, giấy tờ pháp lý rõ ràng, giúp tăng tính thanh khoản và an toàn cho người mua.
So sánh giá đất và nhà khu vực Gò Vấp, đặc biệt các căn nhà cho thuê dạng CHDV
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Oanh, P17, Gò Vấp | 116 | 9,2 | 79,31 | Nhà CHDV 3 tầng, 20 PN | HDT 60 triệu/tháng, nội thất cao cấp |
| Đường số 7, P11, Gò Vấp | 100 | 7,5 | 75 | Nhà CHDV 3 tầng, 15 PN | HDT khoảng 50 triệu/tháng |
| Phan Văn Trị, P10, Gò Vấp | 120 | 8,5 | 70,8 | Nhà CHDV 2 tầng, 18 PN | Thu nhập cho thuê 55 triệu/tháng |
| Hẻm lớn Quang Trung, P10, Gò Vấp | 110 | 7,9 | 71,8 | Nhà CHDV 3 tầng, 16 PN | HDT 52 triệu/tháng |
Phân tích và đề xuất mức giá hợp lý
Dựa vào bảng so sánh, có thể thấy:
- Giá/m² 79,31 triệu tại Nguyễn Oanh cao hơn khoảng 10-12% so với các căn CHDV khác trong khu vực có số phòng và diện tích tương đương.
- Lợi tức cho thuê (7,8%/năm) là mức khá hấp dẫn nhưng nếu cân nhắc yếu tố thanh khoản và xu hướng thị trường, mức giá này có thể là điểm cứng cho người mua.
Đề xuất: Một mức giá hợp lý hơn để vừa bảo đảm lợi nhuận và dễ thương lượng là khoảng 8,4 – 8,6 tỷ đồng (tương đương 72,4 – 74 triệu/m²), giảm khoảng 6-8% so với giá hiện tại.
Lý do để thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Thị trường hiện tại có nhiều căn CHDV tương tự đang chào bán với giá thấp hơn, người mua có quyền lựa chọn.
- Giá thuê hiện tại có thể gặp rủi ro biến động do kinh tế hoặc thay đổi pháp lý, nên cần biên độ an toàn khi đầu tư.
- Việc giảm giá nhẹ giúp giao dịch nhanh hơn, tránh tồn kho lâu, giảm chi phí thời gian và phát sinh cho cả hai bên.
Kết luận: Nếu chủ nhà đồng ý giảm giá về khoảng 8,5 tỷ đồng, đây sẽ là cơ hội đầu tư rất tốt với lợi tức cho thuê hấp dẫn và tiềm năng phát triển trong khu vực Gò Vấp đang ngày càng tăng trưởng.
