Nhận định tổng quan về mức giá
Với mức giá 7,96 tỷ đồng cho một căn nhà hẻm 1/ đường Bùi Minh Trực, Phường 5, Quận 8 có diện tích đất 55 m², tương đương khoảng 144,73 triệu đồng/m², có thể đánh giá mức giá này là cao so với mặt bằng chung nhà hẻm tại Quận 8. Tuy nhiên, nếu xét đến yếu tố nhà xây dựng kiên cố BTCT, gồm 3 phòng ngủ master, 4 WC, nhà 3 tầng có sân thượng và vị trí hẻm thẳng, hẻm rộng gần chợ, giá này có thể chấp nhận được trong những trường hợp đặc biệt.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Giá trung bình nhà hẻm Quận 8 (2023-2024) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 55 m² | 50 – 60 m² | Diện tích phổ biến nhà hẻm |
| Giá/m² | 144,73 triệu/m² | 80 – 120 triệu/m² | Tùy vị trí, hẻm rộng hoặc gần mặt tiền |
| Giá tổng | 7,96 tỷ | 4,5 – 6,5 tỷ | Nhà cùng diện tích và khu vực |
| Kết cấu nhà | Trệt + lửng + 2 lầu + sân thượng BTCT | Trệt + lầu, nhà cũ hoặc xây mới | Kết cấu tốt, hiện đại, hoàn công đủ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Yếu tố bắt buộc |
| Vị trí | Hẻm thẳng, gần chợ, cách mặt tiền 50m | Hẻm nhỏ hoặc hẻm cụt | Tốt hơn so với hẻm nhỏ, dễ di chuyển |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
Mức giá 7,96 tỷ đồng được xem là khá cao
Đề xuất mức giá hợp lý hơn là khoảng 6,8 – 7,2 tỷ đồng, đây là mức giá sát với mặt bằng nhưng vẫn thể hiện được giá trị xây dựng và vị trí tốt của căn nhà. Để thuyết phục chủ nhà, người mua có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh giá các căn nhà tương tự trong cùng khu vực với kết cấu và diện tích gần như tương đương đang giao dịch với giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh yếu tố hẻm dù thẳng nhưng vẫn là hẻm nhỏ, không phải mặt tiền đường chính.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh, giảm thiểu thủ tục và rủi ro cho chủ nhà để tạo sức hút.
- Nhắc đến chi phí bảo trì, sửa chữa phát sinh trong tương lai do tuổi thọ công trình dù mới xây nhưng không phải biệt thự hay nhà phố mặt tiền.
Kết luận
Nếu khách hàng ưu tiên có nhà xây dựng kiên cố, vị trí hẻm thẳng gần chợ và sẵn sàng trả mức giá trên 7 tỷ, căn nhà này là lựa chọn chấp nhận được. Tuy nhiên, với tình hình thị trường hiện tại và các căn nhà tương tự, giá 7,96 tỷ là mức giá cần thương lượng giảm để đạt được sự hợp lý hơn. Mức giá đề xuất 6,8 – 7,2 tỷ đồng là hợp lý hơn trong bối cảnh này.
