Nhận định về mức giá 11,82 tỷ đồng cho lô đất 117,5 m² tại Phường Phước Hải, Nha Trang
Giá chào bán hiện tại tương đương khoảng 100,6 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất nền dự án tại khu vực Phường Phước Hải, Thành phố Nha Trang, đặc biệt khi đất còn trong tình trạng đang chờ sổ.
Phân tích chi tiết dựa trên dữ liệu thị trường thực tế
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Pháp lý | Đặc điểm | Thời gian giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Phường Phước Hải, Nha Trang | 120 | 85 – 95 | 10,2 – 11,4 | Đã có sổ | Mặt tiền, gần công viên | 6 tháng gần đây |
| Phường Vĩnh Phước, Nha Trang | 110 | 75 – 85 | 8,3 – 9,35 | Đã có sổ | Gần trung tâm, đất nền dự án | 3 tháng gần đây |
| Phường Phước Hải, Nha Trang (đất đang chờ sổ) | 117,5 | 70 – 80 | 8,2 – 9,4 | Đang chờ sổ | Gần công viên, mặt tiền | 3 tháng gần đây |
Nhận xét và đề xuất
Nhìn vào bảng so sánh trên, mức giá 100,6 triệu đồng/m² đang cao hơn khoảng 20-30% so với các giao dịch thực tế gần đây cho đất nền tương tự tại khu vực Phước Hải, đặc biệt là khi đất còn chưa có sổ đỏ. Đất nền đã có sổ, diện tích tương tự, với vị trí gần công viên, thường có giá từ 85-95 triệu/m².
Đất chưa có sổ pháp lý rõ ràng thì giá thường được chiết khấu khoảng 15-20% so với đất đã có sổ để bù đắp rủi ro pháp lý và thời gian chờ đợi.
Do đó, một mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 8,5 – 9,5 tỷ đồng (tương đương 72-80 triệu đồng/m²) cho lô đất này.
Chiến lược thương lượng với chủ đất:
- Nhấn mạnh việc đất đang trong tình trạng chờ sổ tạo rủi ro và thời gian chờ đợi, do đó giá phải được điều chỉnh cho phù hợp.
- So sánh các giao dịch thực tế gần đây đã có sổ với giá thấp hơn, tạo cơ sở thực tế cho việc đề xuất giá giảm.
- Trình bày quan điểm rằng mức giá hiện tại chỉ phù hợp khi đất đã có sổ và pháp lý rõ ràng.
- Đề xuất mức giá khoảng 9 tỷ đồng vừa thể hiện thiện chí mua, vừa hợp lý với rủi ro pháp lý.
- Nhấn mạnh tính khả thi khi giao dịch nhanh, giảm áp lực cho chủ đất trong việc giữ giá cao.
Kết luận
Mức giá 11,82 tỷ đồng hiện tại là khá cao và không hợp lý nếu xét tới pháp lý “đang chờ sổ” và so sánh với giao dịch thực tế. Nhà đầu tư hoặc người mua nên thương lượng để đưa giá về khoảng 8,5-9,5 tỷ đồng mới tương xứng với giá trị và rủi ro thực tế của lô đất.
