Phân tích tổng quan về bất động sản tại đường Lê Đức Thọ, Phường 17, Quận Gò Vấp
Bất động sản được giới thiệu là biệt thự mini 4 tầng, diện tích 6,5m x 15m (tổng 94m²), nằm trong hẻm xe tải rộng 6m, có gara ô tô riêng, 4 phòng ngủ master, 5 nhà vệ sinh, sân thượng trước và sau. Vị trí cực kỳ thuận tiện, gần chợ An Nhơn, UBND phường, các tuyến đường lớn như Nguyễn Oanh, Nguyễn Văn Lượng, Dương Quảng Hàm, Phan Văn Trị và các tiện ích công cộng như trung tâm y tế, công viên Gò Vấp, Cityland.
Nhận định về mức giá 12 tỷ đồng
Mức giá 12 tỷ đồng cho căn biệt thự mini diện tích 94m² tại khu vực Gò Vấp là mức giá khá cao. Đặc biệt khi xét về vị trí trong hẻm, mặc dù hẻm rộng 6m cho xe tải tránh nhau thoải mái, nhưng không phải mặt tiền đường chính – điều này ảnh hưởng đến giá trị thanh khoản và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
So sánh giá thị trường thực tế tại khu vực Gò Vấp
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Vị trí | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà phố 4 tầng | 90 | Hẻm xe hơi rộng 6m, Gò Vấp, gần Lê Đức Thọ | 9.5 | 105.5 | Đã bán tháng 3/2024 |
| Nhà phố 3 tầng | 100 | Hẻm nhỏ, Gò Vấp | 7.8 | 78 | Đã bán tháng 2/2024 |
| Nhà biệt thự mini 4 tầng | 100 | Mặt tiền đường lớn, Gò Vấp | 12.5 | 125 | Chào bán tháng 4/2024 |
| Nhà phố 4 tầng | 95 | Hẻm xe hơi, gần chợ An Nhơn | 10.2 | 107.4 | Chào bán tháng 3/2024 |
Phân tích chi tiết
Dựa trên bảng so sánh, nhà phố trong hẻm rộng 6m tại khu vực này có giá dao động khoảng 9,5-10,2 tỷ đồng với diện tích gần tương đương, tương ứng từ 105-107 triệu đồng/m². Trường hợp nhà mặt tiền đường lớn có giá cao hơn, khoảng 12,5 tỷ cho 100m², tương đương 125 triệu đồng/m².
Như vậy, mức giá 12 tỷ đồng cho căn biệt thự mini trong hẻm, diện tích 94m² tương đương khoảng 127 triệu đồng/m² là mức giá cao hơn mặt bằng chung nhà trong hẻm. Nếu khách hàng ưu tiên vị trí hẻm rộng xe tải, gần nhiều tiện ích thì mức giá này có thể xem là hợp lý trong trường hợp chủ nhà có thể chứng minh chất lượng xây dựng vượt trội, thiết kế độc bản hoặc pháp lý minh bạch nhanh chóng.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến thuật thương lượng
Dựa trên thực tế và so sánh thị trường, mức giá hợp lý để thương lượng nên nằm trong khoảng 9,5 – 10,5 tỷ đồng. Đây là mức giá phản ánh đúng giá trị vị trí hẻm xe tải, không nằm mặt tiền chính, đồng thời hợp với giá chung các bất động sản tương tự trong khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- So sánh giá bán thực tế đã giao dịch gần đây trong khu vực cho các bất động sản tương tự.
- Nhấn mạnh ưu điểm pháp lý minh bạch và tiềm năng thanh khoản nhanh nếu chủ nhà chấp nhận giá hợp lý.
- Đề cập đến chi phí đầu tư cải tạo, nâng cấp thêm nếu cần thiết để tăng giá trị so với nhà mặt tiền.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, không qua nhiều vòng thương lượng kéo dài, giúp chủ nhà giảm rủi ro.
Kết luận: Mức giá 12 tỷ đồng là cao so với mặt bằng nhà trong hẻm tại Gò Vấp, nhưng nếu có điểm cộng đặc biệt về thiết kế và pháp lý thì có thể xem xét. Tuy nhiên, thương lượng để đạt mức khoảng 10 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, đảm bảo tính cạnh tranh và tiềm năng sinh lời cho người mua.
