Check giá "NHÀ TO ĐIỂM GIAO Q11, Q5, Q10 – GIÁ NGỘP 30-50% THỊ TRƯỜNG"

Nhận định mức giá 62 tỷ đồng cho bất động sản tại Nguyễn Thị Nhỏ, Quận 11

Giá chào bán 62 tỷ đồng (tương đương 78,48 triệu/m² diện tích sử dụng 790 m²) cho tài sản gồm nhà 5 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 4000 m² nằm tại vị trí trung tâm Quận 11, Tp Hồ Chí Minh có nhiều điểm thuận lợi như: gần giao lộ Q11, Q5, Q10, hẻm xe hơi, có sổ hồng nhưng đất sản xuất chưa chuyển đổi thổ cư.

Phân tích chi tiết về mức giá

Để đánh giá hợp lý hay không, ta cần so sánh với các bất động sản tương tự tại khu vực Quận 11 và các quận trung tâm lân cận:

Nhận xét và đánh giá

• Giá 78,48 triệu/m² tính theo diện tích đất sản xuất chưa chuyển đổi thổ cư là mức giá khá cao khi so với các bất động sản thổ cư cùng khu vực có giá từ 150 – 208 triệu/m².
• Do đất chưa chuyển đổi sang thổ cư, nên pháp lý còn hạn chế khả năng sử dụng và chuyển nhượng, ảnh hưởng đến giá trị thực của bất động sản.
• Tuy nhiên, tổng diện tích lớn 790 m² và vị trí gần các quận trung tâm có thể bù đắp phần nào mức giá này.
• Thu nhập cho thuê hiện tại khoảng 300 triệu/tháng, tương đương lợi nhuận 5,8%/năm, thấp hơn so với tỷ suất cho thuê phổ biến tại các nhà đầu tư chuyên nghiệp (thường từ 7-9%).
• Việc tòa nhà đã có giấy phép cho thuê phòng và PCCC lâu năm là điểm cộng, giúp giảm rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư dài hạn.

Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng

Dựa trên phân tích trên, mức giá hợp lý nên được điều chỉnh về khoảng 45 – 50 tỷ đồng nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường với đất chưa chuyển thổ, đồng thời phù hợp với lợi nhuận dòng tiền cho thuê thực tế.

Chiến lược thương lượng có thể như sau:

• Nhấn mạnh yếu tố pháp lý đất sản xuất chưa chuyển đổi thổ cư làm giảm khả năng tăng giá và thanh khoản.
• So sánh với giá bán thực tế các bất động sản thổ cư xung quanh có giá/m² cao hơn nhưng diện tích nhỏ hơn và tính thanh khoản tốt hơn.
• Phân tích chi tiết dòng tiền thuê thực tế và dự báo mức tăng sau cải tạo để chứng minh mức giá hiện tại chưa tương xứng với lợi nhuận.
• Đề nghị chủ đầu tư cân nhắc giảm giá để giao dịch nhanh, tránh rủi ro tồn kho lâu dài.

Kết luận

Mức giá 62 tỷ đồng là khá cao nếu xét về pháp lý đất sản xuất và tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện tại. Mức giá 45-50 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, đảm bảo nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính quá lớn và có lợi nhuận bền vững khi đầu tư lâu dài.