Nhận định về mức giá 80 tỷ đồng cho tòa căn hộ 13 tầng tại Mỹ Khê, Đà Nẵng
Mức giá 80 tỷ đồng cho tòa căn hộ 13 tầng trên diện tích 282m² tại khu vực trung tâm biển Mỹ Khê là mức giá khá cao. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, mức giá này có thể được xem là hợp lý nếu xét đến các yếu tố đặc thù như vị trí đắc địa, quy mô khai thác và tiềm năng sinh lời lâu dài.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán
1. Vị trí và tiềm năng khu vực
Đường Chính Hữu, Phường An Hải Bắc, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng nằm trong khu vực trung tâm biển Mỹ Khê – một trong những bãi biển đẹp và nổi tiếng nhất Việt Nam. Khu vực này là điểm đến hấp dẫn khách du lịch quốc tế và trong nước, tập trung nhiều khách sạn và căn hộ cao cấp.
Thông tin đường rộng 10-11m, mặt tiền 12m là ưu thế lớn cho việc kinh doanh lưu trú và khai thác dịch vụ, đồng thời thuận tiện cho giao thông và tăng giá trị tài sản.
2. Quy mô và khai thác tài sản
Tòa nhà gồm 13 tầng, tổng 50 phòng (13 căn hộ cao cấp, 38 phòng khách sạn), có hồ bơi và vận hành ổn định, cho thấy đây là một dự án căn hộ kết hợp lưu trú chuyên nghiệp.
Doanh thu khai thác hiện tại khoảng 200 triệu đồng/tháng, tuy nhiên theo mô tả đang khai thác giá rẻ và có dư địa tăng doanh thu.
3. So sánh giá thị trường xung quanh
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Tòa nhà căn hộ 10 tầng | Trung tâm Mỹ Khê | 300 | 65 | 216.7 | Khai thác kinh doanh tốt |
| Nhà mặt tiền 5 tầng | Đường ven biển Mỹ Khê | 150 | 30 | 200 | Phù hợp đầu tư nhỏ |
| Tòa nhà căn hộ 13 tầng (bản tin) | Đường Chính Hữu, Mỹ Khê | 282 | 80 | 283.7 | Giá đề xuất |
Giá bán hiện tại của tòa nhà trên tương đương khoảng 283 triệu/m², cao hơn so với các bất động sản cùng khu vực đang giao dịch (200-220 triệu/m²).
4. Nhận xét về giá và đề xuất
Giá 80 tỷ đồng có thể chấp nhận nếu nhà đầu tư đánh giá cao yếu tố vị trí, tiềm năng khai thác và muốn sở hữu tài sản hiếm trong khu vực trung tâm biển Mỹ Khê.
Tuy nhiên, nếu xét theo mức doanh thu khai thác hiện tại (200 triệu/tháng tương đương 2.4 tỷ/năm) thì tỷ suất lợi nhuận từ dòng tiền khoảng 3%/năm, khá thấp so với mặt bằng đầu tư bất động sản cho thuê tại Đà Nẵng (thường từ 5-7%/năm).
Do đó, mức giá hợp lý hơn để đảm bảo khả năng sinh lời và hấp dẫn nhà đầu tư nên giao động khoảng 65-70 tỷ đồng (tương đương 230-250 triệu/m²).
5. Chiến lược đàm phán với chủ nhà
- Trình bày rõ về so sánh giá trị thị trường, lợi nhuận khai thác thực tế và khả năng tăng giá trong tương lai.
- Nêu rõ ràng về tỷ suất lợi nhuận hiện tại thấp, yêu cầu điều chỉnh giá phù hợp để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
- Đề xuất mức giá 65-70 tỷ đồng, đồng thời thể hiện thiện chí ký kết sớm để tránh rủi ro thị trường biến động.
- Đàm phán thêm các điều khoản thanh toán linh hoạt hoặc hỗ trợ pháp lý để tăng tính hấp dẫn cho bên bán.
Kết luận
Mức giá 80 tỷ đồng có thể chấp nhận trong trường hợp đầu tư lâu dài, khai thác tối ưu và sở hữu tài sản vị trí đắc địa, tuy nhiên từ góc độ hiệu quả đầu tư và so sánh thị trường, mức giá đề xuất 65-70 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn và dễ thuyết phục chủ nhà đồng ý.
