Nhận định tổng quan về mức giá 14,989 tỷ cho nhà tại Ung Văn Khiêm, Bình Thạnh
Mức giá 14,989 tỷ đồng cho bất động sản có diện tích 106 m², tương đương khoảng 141,41 triệu đồng/m², là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi khu vực Bình Thạnh. Tuy nhiên, tính đến yếu tố vị trí, kết cấu 3 tầng với 7 phòng đang cho thuê kín, pháp lý đầy đủ, cùng tiềm năng trở thành nhà 2 mặt tiền, thì mức giá này có thể được xem xét trong một số trường hợp đặc biệt.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Giá tham khảo khu vực Bình Thạnh (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 106 m² (4.2 x 28 m) | 50 – 120 m² phổ biến | Diện tích phù hợp với nhà phố khu vực, không quá nhỏ, thuận tiện cho nhiều công năng sử dụng. |
| Giá/m² | 141,41 triệu đồng/m² | 90 – 130 triệu đồng/m² (nhà hẻm xe hơi, vị trí trung tâm Bình Thạnh) | Giá hiện tại vượt ngưỡng phổ biến từ 8% đến gần 57%, cần có lý do thuyết phục để chấp nhận mức này. |
| Kết cấu, công năng | 3 tầng, 7 phòng cho thuê kín, nhiều phòng vệ sinh | Nhà phố thông thường 2-3 tầng, ít phòng cho thuê | Ưu điểm lớn về khả năng tạo thu nhập từ cho thuê, khoảng 600 triệu/năm là con số hấp dẫn, tăng giá trị đầu tư. |
| Vị trí | Hẻm 5m, Ung Văn Khiêm, gần các đại học lớn (HUTECH, Ngoại Thương) | Hẻm xe hơi phổ biến, khu dân cư đông đúc, nhu cầu thuê cao | Vị trí vàng cho nhà trọ, sinh viên, người đi làm thuê nên tiềm năng khai thác rất tốt. |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công đủ, sang tên ngay | Pháp lý minh bạch là điểm cộng lớn | Đảm bảo an toàn pháp lý, thuận tiện giao dịch. |
| Tiềm năng phát triển | Khả năng thành 2 mặt tiền trước sau 5m | Hiếm và giá trị cao nếu thực hiện được | Giá trị bất động sản có thể tăng mạnh trong tương lai khi được mở rộng mặt tiền. |
Đề xuất mức giá hợp lý hơn
Dựa trên mặt bằng giá tham khảo và các ưu thế vượt trội của bất động sản này, mức giá đề xuất hợp lý là từ 13,2 tỷ đến 13,5 tỷ đồng (tương đương khoảng 125-130 triệu đồng/m²).
Ở mức giá này, nhà đầu tư vẫn có biên lợi nhuận hợp lý do thu nhập cho thuê lên tới 600 triệu/năm (tỷ suất lợi nhuận khoảng 4.4%/năm), đồng thời giảm rủi ro thanh khoản và tạo điều kiện thương lượng tốt hơn.
Cách thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất
- Phân tích cụ thể về mặt bằng giá khu vực, chứng minh mức giá hiện tại cao hơn ngưỡng chung từ 8%-57%.
- Đề xuất phương án thanh toán linh hoạt, thời gian giao dịch nhanh để giảm rủi ro cho chủ nhà.
- Chỉ ra các chi phí phát sinh nếu giữ giá quá cao như thời gian chờ bán lâu, giảm cơ hội tiếp cận người mua thực sự.
- Thuyết phục dựa trên tiềm năng phát triển mặt tiền để làm việc tiếp về giá khi có quyết định mở rộng.
Kết luận
Mức giá 14,989 tỷ đồng là cao nhưng không phải không có cơ sở nếu nhà đầu tư đánh giá cao tiềm năng cho thuê và phát triển mặt tiền. Tuy nhiên, để đảm bảo tối ưu tài chính và nhanh chóng thu hồi vốn, việc thương lượng giảm xuống khoảng 13,2 – 13,5 tỷ đồng là hoàn toàn hợp lý và có cơ sở vững chắc dựa trên so sánh thị trường và thực trạng bất động sản.
