Nhận định tổng quan về mức giá 84,6 tỷ đồng
Mức giá 84,6 tỷ đồng cho tòa nhà mặt phố 9 tầng tại phố Kim Đồng, quận Hoàng Mai, Hà Nội được đánh giá là khá cao. Với diện tích đất 160 m², diện tích sử dụng 1600 m² và giá trên m² lên tới 528,75 triệu đồng, đây là mức giá vượt trội so với mặt bằng chung khu vực tương tự.
Tuy nhiên, tòa nhà có nhiều ưu điểm nổi bật như vị trí đắc địa mặt phố lớn, lô góc 2 mặt đường, thiết kế thông sàn, thang máy hiện đại, nội thất cao cấp, và đang cho thuê với doanh thu ổn định 250 triệu/tháng, điều này có thể giúp gia tăng giá trị đầu tư.
Phân tích chi tiết và so sánh mức giá
| Tiêu chí | Tòa nhà Kim Đồng (BĐS đề xuất) | Tham khảo BĐS tương tự khu vực Hoàng Mai |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 160 | 100 – 180 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 1600 | 800 – 1500 |
| Số tầng | 9 tầng + tầng thờ | 4 – 7 tầng |
| Giá bán (tỷ VNĐ) | 84,6 | 40 – 70 |
| Giá/m² đất (triệu VNĐ/m²) | 528,75 | 320 – 450 |
| Tiện ích & Vị trí | Lô góc 2 mặt tiền, mặt phố lớn, thang máy, cho thuê kinh doanh ổn định | Mặt phố thường, ít tầng hơn, cho thuê thấp hơn |
Nhận xét chi tiết về giá
– Giá trên m² đất của tòa nhà này đang vượt mức giá thị trường từ 15% đến hơn 50% so với các bất động sản tương đương trong khu vực.
– Tuy nhiên, việc có thang máy, thiết kế thông sàn, diện tích sử dụng lớn, vị trí lô góc 2 mặt tiền và hợp đồng cho thuê với doanh thu 250 triệu/tháng là những điểm cộng rất lớn, tạo ra nguồn thu ổn định, giúp bù đắp phần nào mức giá cao.
– Nếu nhà đầu tư tập trung vào dòng tiền cho thuê dài hạn, tòa nhà này có thể là lựa chọn đáng cân nhắc dù mức giá cao.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thương lượng
Để đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro, mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 70 – 75 tỷ đồng. Mức giá này phản ánh sát hơn giá thị trường, đồng thời vẫn ghi nhận các ưu điểm nổi bật của tòa nhà.
Lý do đề xuất mức giá này:
- Giá/m² đất khoảng 437 – 468 triệu đồng phù hợp với mặt bằng giá khu vực và tiềm năng cho thuê.
- Giúp nhà đầu tư có biên lợi nhuận tốt hơn khi tính đến chi phí vận hành và rủi ro thị trường.
- Đảm bảo tính cạnh tranh so với các bất động sản khác đang chào bán.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Phân tích minh bạch sự chênh lệch giá so với thị trường, chỉ ra các giao dịch gần nhất.
- Giải thích rằng giá cao quá sẽ khó tìm được người mua thực sự có khả năng thanh toán, ảnh hưởng tới thời gian bán và chi phí duy trì tài sản.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh, không qua trung gian để tạo sự tin tưởng.
Kết luận
Mức giá 84,6 tỷ đồng cho tòa nhà mặt phố Kim Đồng hiện đang ở mức khá cao so với thị trường. Tuy nhiên, với các đặc điểm nổi bật và hiệu suất kinh doanh tốt, mức giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền cho thuê ổn định và có chiến lược lâu dài. Nếu mục tiêu là tối ưu hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro, mức giá từ 70 đến 75 tỷ đồng sẽ là lựa chọn hợp lý hơn nhiều.
