Phân tích mức giá bất động sản tại Đường Trần Quang Khải, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Thông tin tổng quan:
- Vị trí: Đường Trần Quang Khải, Phường Thọ Quang, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
- Diện tích: 70m² (chiều dài 15m, chiều ngang 4.5m)
- Hướng đất: Tây Nam
- Loại hình: Đất thổ cư, mặt tiền kiệt rộng 4m
- Pháp lý: Đã có sổ đỏ rõ ràng
- Giá đề xuất: 3,5 tỷ đồng (tương đương ~50 triệu đồng/m²)
Nhận định mức giá 3,5 tỷ đồng (50 triệu đồng/m²)
Mức giá này ở thị trường đất thổ cư tại khu vực Sơn Trà, Đà Nẵng được xem là khá cao so với mặt bằng chung hiện nay. Với diện tích 70m², giá 3,5 tỷ đồng tương đương 50 triệu đồng/m², là mức giá thường xuất hiện ở các vị trí mặt tiền đường lớn, trung tâm quận hoặc gần biển, có hạ tầng đồng bộ.
Đường Trần Quang Khải thuộc phường Thọ Quang, quận Sơn Trà là khu vực đang phát triển mạnh, tuy nhiên vị trí “kiệt” (ngõ nhỏ rộng 4m) khiến khả năng tiếp cận và kinh doanh hạn chế hơn so với mặt tiền đường chính. Điều này ảnh hưởng tới giá trị thực tế của lô đất.
Như vậy, mức giá 3,5 tỷ đồng có thể hợp lý nếu:
- Đất nằm ở vị trí gần biển hoặc có tiềm năng phát triển du lịch, nghỉ dưỡng mạnh mẽ.
- Đường kiệt rộng 4m nhưng có khả năng mở rộng hoặc nâng cấp trong tương lai gần.
- Pháp lý rõ ràng, không tranh chấp, thuận tiện xây dựng và chuyển nhượng.
Nếu các điều kiện trên không thỏa mãn, giá này có thể bị định giá cao hơn thị trường thực tế.
So sánh giá đất tại các khu vực gần kề
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Vị trí & Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Trần Quang Khải (Mặt tiền chính) | 70 | 55 | 3.85 | Đất thổ cư, mặt tiền đường lớn, gần biển | 2024 Q1 |
| Kiệt Trần Quang Khải, Sơn Trà (ngõ 4m) | 70 | 40 – 45 | 2.8 – 3.15 | Đất thổ cư, mặt tiền kiệt, không mặt đường lớn | 2024 Q1 |
| Phường An Hải Bắc, Sơn Trà | 70 | 42 | 2.94 | Đất thổ cư, gần biển, đường hẻm 5m | 2023 Q4 |
| Phường Nại Hiên Đông, Sơn Trà | 70 | 45 | 3.15 | Đất thổ cư, mặt tiền kiệt rộng 4m | 2023 Q4 |
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên bảng so sánh, giá đất kiệt rộng 4m thường dao động trong khoảng 40 – 45 triệu đồng/m², tương đương tổng giá từ 2,8 đến 3,15 tỷ đồng đối với diện tích 70m².
Do đó, đề xuất mức giá hợp lý hơn cho lô đất này là khoảng 3 tỷ đồng, mức giá này phản ánh đúng hạn chế về vị trí kiệt nhỏ, đồng thời vẫn đảm bảo giá trị pháp lý và tiềm năng khu vực.
Chiến lược thương lượng với chủ đất:
- Trình bày cơ sở dữ liệu so sánh thực tế tại khu vực và các lô tương tự đã giao dịch gần đây.
- Nhấn mạnh hạn chế về vị trí kiệt nhỏ 4m, ảnh hưởng tới khả năng kinh doanh và giá trị tăng trưởng.
- Khẳng định thiện chí mua nhanh, thanh toán minh bạch, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho chủ đất.
- Đề xuất mức giá 3 tỷ đồng như một mức hợp lý, phản ánh đúng giá trị thị trường, tránh tình trạng lãng phí thời gian tìm kiếm đối tác khác.
Kết luận, mức giá 3,5 tỷ đồng có thể cao nếu không có các yếu tố đặc biệt hỗ trợ, và nên thương lượng giảm xuống khoảng 3 tỷ đồng để phù hợp với thị trường.
