Nhận định tổng quan về mức giá 9,4 tỷ đồng cho nhà 4 tầng tại Đường Lạc Long Quân, Phường 9, Quận Tân Bình
Với diện tích đất và sử dụng 65 m², nhà 4 tầng, 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, đầy đủ nội thất, hẻm xe hơi, vị trí gần ngã tư Âu Cơ thuận tiện di chuyển về Quận 10, Quận 5, chợ Tân Bình, Nhà Thi Đấu Phú Thọ, Đại học Bách Khoa, mức giá 9,4 tỷ đồng tương đương xấp xỉ 144,62 triệu đồng/m² được đưa ra là cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, mức giá này có thể hợp lý trong trường hợp nhà được hoàn thiện mới, thiết kế hiện đại, có pháp lý rõ ràng và vị trí chính xác thuộc khu vực trung tâm Tân Bình, nơi quỹ đất hạn chế và hẻm xe hơi thuận tiện.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Khu vực | Loại nhà | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Phường 9, Quận Tân Bình | Nhà 4 tầng, hẻm xe hơi | 65 | 9,4 | 144,62 | Đầy đủ nội thất, 4PN, 4WC | 2024 Q2 |
| Phường 10, Quận Tân Bình | Nhà 3 tầng, hẻm xe máy | 70 | 7,5 | 107,14 | Chưa hoàn thiện, 3PN | 2024 Q1 |
| Phường 11, Quận Tân Bình | Nhà 4 tầng, hẻm xe hơi | 60 | 8,2 | 136,67 | Hoàn thiện, 4PN | 2024 Q1 |
| Phường 3, Quận Tân Bình | Nhà 4 tầng, mặt tiền | 65 | 9,8 | 150,77 | Đầy đủ nội thất, mặt tiền đẹp | 2023 Q4 |
Nhận xét về mức giá và đề xuất thương lượng
So với các bất động sản cùng khu vực và đặc điểm tương tự, giá 144,62 triệu/m² cho căn nhà này hiện đang cao hơn khoảng 5-10% so với những căn nhà có hẻm xe hơi và hoàn thiện tương đương trong các phường lân cận như Phường 11 hay Phường 10. Tuy nhiên, nếu căn nhà này có vị trí đặc biệt thuận tiện, pháp lý chuẩn và nội thất cao cấp thì mức giá trên có thể được xem là hợp lý trong bối cảnh quỹ đất khu vực khan hiếm và giá đất Tân Bình có xu hướng tăng.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn là khoảng 8,6 – 8,8 tỷ đồng (tương đương 132 – 135 triệu/m²). Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận tốt cho chủ nhà, nhưng phù hợp hơn với mặt bằng chung thị trường, giúp tăng khả năng giao dịch nhanh và hiệu quả.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm thuyết phục như:
- So sánh giá thực tế các căn nhà tương tự trong khu vực có hẻm xe hơi và diện tích gần bằng.
- Nhấn mạnh tới yếu tố cạnh tranh, thị trường có nhiều lựa chọn tương đồng với giá mềm hơn.
- Đề cập tới chi phí phát sinh khi mua bán và chỉnh sửa nội thất nếu cần thiết khiến người mua khó chịu với giá quá cao.
- Khẳng định thiện chí mua nhanh và thanh toán thuận lợi nếu chốt giá hợp lý.
Với cách tiếp cận này, chủ nhà sẽ cảm nhận được sự hợp lý và tính cạnh tranh của giá bạn đề xuất, từ đó có thể đồng ý thương lượng để đạt được mức giá phù hợp hơn.
