Nhận định về mức giá 3,79 tỷ cho căn hộ 70m² tại phố Quỳnh Mai, Hai Bà Trưng
Mức giá 3,79 tỷ đồng tương đương khoảng 54,14 triệu đồng/m² cho căn hộ 70m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung căn hộ tập thể, cư xá tại khu vực Quận Hai Bà Trưng hiện nay. Tuy nhiên, căn hộ có nhiều điểm cộng như vị trí trung tâm quận Hai Bà Trưng, nội thất cao cấp, pháp lý sổ hồng riêng, thiết kế hợp lý với 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, đã bàn giao và có thể ở ngay, nên vẫn có thể xem xét là hợp lý nếu khách hàng đánh giá cao các yếu tố tiện ích và vị trí vàng này.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem xét | Tham khảo căn hộ tương tự tại Hai Bà Trưng (2024) |
|---|---|---|
| Loại hình căn hộ | Tập thể, cư xá | Tập thể, cư xá hoặc chung cư cũ |
| Diện tích | 70 m² | 60 – 75 m² |
| Giá/m² | 54,14 triệu đồng/m² | 38 – 45 triệu đồng/m² (căn hộ tập thể, cư xá có nội thất cơ bản) |
| Nội thất | Nội thất cao cấp, full đồ, sẵn ở ngay | Thường nội thất cơ bản hoặc cần cải tạo |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng | Pháp lý đa dạng, có căn chưa rõ ràng |
| Vị trí | Trung tâm quận Hai Bà Trưng, gần trường học, bệnh viện, siêu thị | Vị trí thuận tiện, nhưng có căn hơi xa trung tâm hơn |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý hơn
Dựa trên các dữ liệu tham khảo thực tế, giá căn hộ tập thể, cư xá tại Hai Bà Trưng thường dao động từ 38-45 triệu đồng/m² với nội thất thông thường. Với căn hộ này được trang bị nội thất cao cấp, full đồ và pháp lý minh bạch, mức giá sẽ cộng thêm một khoảng phí tương đương 10-15% so với mức căn bản.
Như vậy, mức giá hợp lý nên dao động khoảng:
- Giá cơ sở: 40 triệu đồng/m² × 70 m² = 2,8 tỷ đồng
- Cộng thêm nội thất cao cấp và tiện ích: 15% × 2,8 tỷ = 420 triệu đồng
- Tổng hợp lý: khoảng 3,22 tỷ đồng
Do đó, mức giá đề xuất hợp lý và thuyết phục hơn cho căn hộ này là khoảng 3,2 – 3,3 tỷ đồng.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
Khi thương lượng với chủ bất động sản, có thể sử dụng các luận điểm sau để thuyết phục giảm giá:
- So sánh giá thị trường các căn tập thể tương tự với nội thất cơ bản thấp hơn nhiều.
- Nhấn mạnh yếu tố cần thiết phải đầu tư bảo trì, sửa chữa trong tương lai cho căn hộ cũ (do là tập thể, cư xá).
- Đề cập đến việc thanh khoản thị trường căn hộ tập thể không nhanh bằng chung cư cao cấp, vì thế giá cần phù hợp để dễ dàng giao dịch.
- Đưa ra thiện chí mua nhanh nếu giá được điều chỉnh về vùng 3,2 – 3,3 tỷ, tạo lợi ích cho cả hai bên.
Kết luận
Mức giá 3,79 tỷ đồng là mức giá cao hơn mặt bằng chung khoảng 15-20% so với giá thị trường căn hộ tập thể cùng khu vực và diện tích. Tuy nhiên, nếu khách hàng đánh giá cao vị trí trung tâm, nội thất cao cấp và pháp lý rõ ràng, mức giá này vẫn có thể xem xét. Để hợp lý và tăng khả năng thành công thương lượng, nên đề xuất mức giá khoảng 3,2 – 3,3 tỷ đồng.
