Nhận định về mức giá 13,8 tỷ đồng cho lô đất 155 m² tại Đường Lê Đại Hành, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 13,8 tỷ đồng tương đương khoảng 89,03 triệu đồng/m² cho lô đất thổ cư mặt tiền rộng 7m, dài 23m tại vị trí gần ngã rẽ Ông Ích Đường, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng là một mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại đất | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Lê Đại Hành, Q. Cẩm Lệ (BĐS đang phân tích) | 155 | 89,03 | Đất thổ cư, mặt tiền | Gần ngã rẽ Ông Ích Đường, có mặt bằng 2 tầng kinh doanh |
| Đường Ông Ích Đường, Q. Cẩm Lệ | 150 – 160 | 70 – 80 | Đất thổ cư, mặt tiền | Vị trí thuận tiện, giá tham khảo từ các giao dịch gần đây |
| Đường Nguyễn Văn Linh, Q. Thanh Khê (cách trung tâm Cẩm Lệ 3-5km) | 150 | 65 – 75 | Đất thổ cư | Giá mềm hơn, phù hợp đầu tư hoặc xây nhà ở |
| Đường 30/4, Q. Hải Châu | 150 | 90 – 100 | Đất thổ cư, khu vực trung tâm | Giá cao do vị trí trung tâm, mặt tiền rộng |
Nhận xét thị trường và mức giá hợp lý
Với mức giá 89 triệu đồng/m², lô đất tại Lê Đại Hành đã nằm ở ngưỡng giá cao hơn so với nhiều khu vực cùng quận Cẩm Lệ, trong khi vị trí không phải trung tâm thành phố mà cách ngã rẽ Ông Ích Đường. Tuy nhiên, điểm cộng lớn là lô đất có mặt tiền, diện tích đẹp 7 x 23m, cùng với mặt bằng 2 tầng đang kinh doanh sẵn, có thể tạo nguồn thu nhập ngay. Đây là yếu tố giúp tăng giá trị thực tế so với chỉ mua đất thô.
Xét về mặt so sánh, các lô đất tương tự trong khu vực có giá phổ biến từ 70 – 80 triệu đồng/m². Vị trí càng gần trung tâm hoặc mặt tiền rộng, giá có thể lên đến 90 – 100 triệu đồng/m². Do đó, giá đề xuất 13,8 tỷ đồng cho lô đất này có thể coi là hợp lý nếu người mua đánh giá cao tính thương mại và khả năng sinh lời từ mặt bằng kinh doanh hiện có.
Đề xuất mức giá và chiến lược thương lượng
Nếu người mua không quan tâm hoặc chưa chắc chắn về giá trị mặt bằng kinh doanh hiện tại và chỉ mua đất đầu tư hoặc xây dựng, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 11,5 – 12 tỷ đồng (tương đương 74 – 77 triệu đồng/m²). Đây là mức giá sát với giá thị trường khu vực, giúp đảm bảo khả năng thanh khoản và sinh lời.
Để thuyết phục chủ nhà chấp nhận mức giá này, có thể đưa ra các lập luận sau:
- So sánh với các giao dịch đất nền gần đó có giá thấp hơn từ 10-15%.
- Khẳng định mức độ rủi ro khi đầu tư vào đất không thuộc trung tâm hoặc chưa phát triển mạnh về hạ tầng.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, giao dịch thuận tiện để tạo sự hấp dẫn cho người bán.
- Nhấn mạnh yếu tố giá trị mặt bằng hiện tại có thể được định giá lại hoặc cần đầu tư cải tạo thêm.
Kết luận
Mức giá 13,8 tỷ đồng có thể chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao vị trí, mặt tiền và giá trị kinh doanh sẵn có. Tuy nhiên, nếu mục đích mua chủ yếu là đầu tư đất nền hoặc xây dựng nhà ở, mức giá đề xuất nên thương lượng giảm về khoảng 11,5 – 12 tỷ đồng để phù hợp với mặt bằng chung thị trường và giảm thiểu rủi ro tài chính.
