Nhận định mức giá 13,5 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại An Thượng 16, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Giá đưa ra 13,5 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 65 m² với diện tích sử dụng 130 m² tương ứng mức giá 207,69 triệu/m² là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện nay.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản cần đánh giá | Tham khảo so sánh gần đây (2024) |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường An Thượng 16, Quận Ngũ Hành Sơn, khu phố Tây sầm uất, gần biển Mỹ Khê (1 km), sát ĐH Kinh Tế | Đường An Thượng 20-30 triệu/m² (nhà phố kinh doanh gần biển), khu vực trung tâm Mỹ An từ 150-170 triệu/m² |
| Diện tích đất | 65 m² (4,3m x 15m) | Nhà mặt tiền có diện tích tương tự từ 60-80 m² phổ biến |
| Diện tích sử dụng | 130 m² (2 tầng hoàn thiện cơ bản) | Nhà 2 tầng tương tự, xây thô hoặc hoàn thiện cơ bản |
| Giá/m² | 207,69 triệu/m² |
|
| Pháp lý | Đã có sổ, nhà nát, hoàn thiện cơ bản | Tiêu chuẩn pháp lý tương đương, nhà nát thường giảm giá 5-10% |
| Tiện ích và tiềm năng | Gần biển, khu phố Tây, có sẵn khách thuê kinh doanh quán lẩu, phù hợp đầu tư xây căn hộ dịch vụ, khách sạn mini | Tiềm năng tăng giá cao nhưng cần vốn đầu tư cải tạo, xây dựng mới |
Đánh giá tổng quan
Vị trí bất động sản rất thuận lợi cho mục đích kinh doanh và đầu tư cho thuê, tuy nhiên trạng thái nhà hiện tại là nhà nát, mới hoàn thiện cơ bản 2 tầng nhưng có kết cấu xây thô lên thêm được 5 tầng.
Mức giá 13,5 tỷ đồng tương đương 207,69 triệu/m² là cao hơn so với mặt bằng giá trung bình nhà mặt tiền kinh doanh tại Mỹ An và An Thượng (khoảng 150-170 triệu/m²). Điều này có thể chấp nhận được nếu chủ đầu tư có kế hoạch xây dựng dự án căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini quy mô lớn, tận dụng tối đa chiều cao và diện tích xây dựng trên nền đất hiện hữu. Tuy nhiên, nếu mua để sử dụng hoặc kinh doanh trực tiếp với nhà hiện tại, mức giá này là chưa hợp lý.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích giá thị trường, tình trạng nhà và tiềm năng phát triển, mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 10,5 – 11,5 tỷ đồng (khoảng 161 – 177 triệu/m²). Mức giá này phản ánh đúng trạng thái nhà nát, cần đầu tư cải tạo hoặc xây dựng lại, đồng thời vẫn phù hợp với vị trí và tiềm năng kinh doanh.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà:
- Nhấn mạnh việc nhà hiện trạng chỉ 2 tầng hoàn thiện cơ bản và cần vốn lớn để xây dựng thêm lên 5 tầng, ảnh hưởng đến dòng tiền và rủi ro đầu tư.
- So sánh trực tiếp với các bất động sản tương tự trong khu vực có giá thấp hơn, minh chứng mức giá đưa ra là cao hơn mặt bằng chung.
- Đề xuất mức giá 10,5 – 11,5 tỷ đồng sẽ đảm bảo lợi nhuận hợp lý khi đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini, tránh rủi ro định giá cao.
- Thể hiện sự thiện chí và khả năng giao dịch nhanh để tạo áp lực tích cực, giúp chủ nhà dễ dàng đồng ý mức giá hợp lý hơn.
Kết luận
Giá 13,5 tỷ đồng là mức giá cao và chỉ nên xuống tiền nếu nhà đầu tư có kế hoạch đầu tư quy mô lớn, tận dụng tối đa kết cấu xây dựng thêm. Nếu đầu tư theo hình thức kinh doanh thuê hoặc sử dụng trực tiếp nhà hiện trạng thì mức giá này chưa hợp lý. Khuyến nghị thương lượng giảm xuống quanh mức 10,5 – 11,5 tỷ đồng để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả đầu tư.
