Nhận định về mức giá 16,8 tỷ đồng cho đất 185m² tại ĐS27, Phường Hiệp Bình Chánh, TP. Thủ Đức
Với mức giá 16,8 tỷ đồng cho diện tích đất 185m² (9.5×20.5m), tương đương khoảng 90,81 triệu/m², mức giá này thuộc phân khúc khá cao trong khu vực Thành phố Thủ Đức nói chung và Phường Hiệp Bình Chánh nói riêng. Đặc biệt, lô đất hai mặt tiền đường, gần sông Sài Gòn và đã có sổ đỏ là những ưu điểm đáng giá tăng thêm giá trị.
Tuy nhiên, để đánh giá hợp lý hay không, cần so sánh mức giá này với giá thị trường hiện tại tại khu vực tương tự.
So sánh giá đất trong khu vực Phường Hiệp Bình Chánh và TP. Thủ Đức
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường số 27, Phường Hiệp Bình Chánh | 185 | 90,81 | 16,8 | Hai mặt tiền, gần sông, đất thổ cư, có sổ | 2024 |
| Đường số 7, Phường Hiệp Bình Chánh | 160 | 75 – 80 | 12 – 12,8 | Mặt tiền, đất thổ cư, có sổ | 2023 |
| Đường Hiệp Bình, Phường Hiệp Bình Chánh | 200 | 70 – 85 | 14 – 17 | Gần sông, đất thổ cư, có sổ | 2023-2024 |
| Đường số 3, Phường Hiệp Bình Chánh | 180 | 65 – 75 | 11,7 – 13,5 | Đất thổ cư, có sổ | 2023 |
Phân tích và nhận xét
– Lô đất được rao bán với giá 90,81 triệu/m² là mức giá cao hơn trung bình khu vực, bởi hầu hết các giao dịch đất thổ cư có sổ đỏ tại Phường Hiệp Bình Chánh dao động trong khoảng từ 65 – 85 triệu/m².
– Điểm cộng lớn nhất là đất có hai mặt tiền đường, và vị trí gần sông Sài Gòn – yếu tố phong thủy và tiềm năng phát triển giá trị bất động sản trong tương lai. Đây là lý do chính để mức giá có thể vượt trội so với các lô đất trong hẻm hoặc chỉ có một mặt tiền.
– Tuy nhiên, nếu so với các lô đất có đặc điểm tương tự (mặt tiền, gần sông, pháp lý đầy đủ), mức giá 90,81 triệu/m² vẫn có thể được xem là cao hơn trung bình từ 5-10%. Điều này đặt ra câu hỏi liệu thị trường hiện tại có thể chấp nhận mức giá này, hay người mua có thể thương lượng để giảm giá.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
– Dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, mức giá 85 – 88 triệu/m² sẽ là mức giá hợp lý, tương đương tổng giá từ 15,7 đến 16,3 tỷ đồng. Đây là mức giá vẫn đảm bảo lợi thế vị trí nhưng hợp lý hơn với thị trường hiện nay.
– Khi thương lượng với chủ đất, người mua nên tập trung vào các luận điểm:
- So sánh trực tiếp với các lô đất gần kề có giá thấp hơn, để chứng minh mức giá hiện tại đang cao hơn mặt bằng chung.
- Khả năng thanh khoản của bất động sản ở mức giá quá cao sẽ giảm, dẫn đến khó chuyển nhượng trong tương lai.
- Xem xét tính thanh khoản và nhu cầu thực sự trên thị trường, đề nghị chủ nhà giảm giá để nhanh chóng giao dịch, tránh kéo dài thời gian rao bán.
- Gợi ý mức giá 85 triệu/m² làm điểm khởi đầu thương lượng, có thể tăng lên tối đa 88 triệu/m² nếu cần.
– Động thái hợp lý sẽ giúp cả hai bên đạt được thỏa thuận có lợi, tránh tình trạng bất động sản bị “đứng giá” trong thời gian dài.
Kết luận
Mức giá 16,8 tỷ đồng cho mảnh đất 185m² tại Đường số 27, Phường Hiệp Bình Chánh có thể được xem là cao hơn mặt bằng chung khoảng 5-10% do ưu thế hai mặt tiền và gần sông. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang có xu hướng ổn định và cạnh tranh, người mua có thể đề xuất mức giá 85 – 88 triệu/m² (15,7 – 16,3 tỷ đồng) để đạt được thỏa thuận hợp lý, vừa đảm bảo giá trị cho người bán, vừa phù hợp với khả năng thanh khoản trên thị trường hiện nay.
