Nhận định về mức giá 4,45 tỷ đồng cho lô đất 120m² tại Đường Tôn Đản, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 4,45 tỷ đồng tương đương khoảng 37,08 triệu đồng/m² cho đất thổ cư 120m² tại vị trí hẻm xe hơi, thuộc khu dân cư đông đúc Quận Cẩm Lệ là mức giá hợp lý nhưng hơi cao so với mặt bằng chung khu vực. Dù nằm trong hẻm nhưng vị trí chỉ cách đường chính 40m, có hẻm rộng đủ cho 2 ô tô tránh nhau, hướng Đông Nam phong thủy tốt và đất vuông vức, có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý minh bạch, giá này thể hiện tiềm năng sử dụng đa dạng (ở, cho thuê, xây trọ, villa). Tuy nhiên, nếu xét về mức giá thị trường gần đây trong khu vực, có thể thương lượng để đạt mức giá tốt hơn.
Phân tích so sánh giá thị trường khu vực
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Tôn Đản, Cẩm Lệ, Đà Nẵng (hẻm xe hơi) | 120 | 4,45 | 37,08 | Đất thổ cư, hẻm 2 ô tô tránh, đã có sổ, hướng Đông Nam | 2024 |
| Đường Nguyễn Hữu Thọ, Quận Cẩm Lệ | 100 | 3,5 | 35 | Đất thổ cư, gần mặt tiền, hẻm nhỏ | 2024 |
| Đường Tôn Đản (cách trung tâm 500m) | 130 | 4,2 | 32,3 | Đất thổ cư, ngõ 3m, đã có sổ | 2023 |
| Đường Tôn Đản (mặt tiền nhỏ) | 115 | 3,8 | 33 | Thổ cư, mặt tiền nhỏ, hẻm xe máy | 2023 |
Nhận xét chi tiết
So với các giao dịch gần đây trong khu vực Quận Cẩm Lệ, giá đất thổ cư tại các vị trí hẻm nhỏ hoặc mặt tiền nhỏ dao động từ 32 đến 35 triệu đồng/m². Lô đất này có lợi thế lớn hơn nhờ hẻm rộng đủ cho 2 ô tô tránh nhau, vị trí gần đường chính và khu dân cư đông đúc, hướng Đông Nam tốt về phong thủy, cùng với diện tích vuông vức 120m² và giấy tờ pháp lý sạch sẽ, do đó mức giá 37,08 triệu đồng/m² là có thể chấp nhận được nhưng vẫn hơi cao hơn khoảng 5-10% so với mức giá phổ biến.
Nếu người mua có ý định sử dụng đất để xây nhà kết hợp cho thuê hoặc phát triển villa mini, thì mức giá này là phù hợp với tiềm năng sinh lời lâu dài. Tuy nhiên, với mục đích mua để ở hoặc đầu tư ngắn hạn, có thể thương lượng để giảm giá khoảng 5-7% nhằm đảm bảo tính cạnh tranh và giảm rủi ro tài chính.
Đề xuất mức giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá hợp lý để đề xuất với chủ nhà là khoảng 4,15 tỷ đồng (tương đương khoảng 34,5 triệu đồng/m²). Đây là mức giá vừa đảm bảo lợi ích cho chủ nhà khi vẫn cao hơn giá thị trường phổ biến khoảng 5-7%, vừa tạo cơ hội cho người mua có lợi nhuận hoặc tiết giảm chi phí đầu tư.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, người mua nên trình bày các điểm sau:
- So sánh thực tế các giao dịch gần đây trong khu vực có giá thấp hơn từ 5-10%.
- Nhấn mạnh tiềm năng phát triển dự án nhà ở kết hợp kinh doanh để chứng minh thiện chí đầu tư lâu dài.
- Đề xuất thanh toán nhanh, không yêu cầu hỗ trợ vay ngân hàng hoặc các điều kiện rườm rà khác để chủ nhà yên tâm về giao dịch.
- Nhấn mạnh việc giá đề xuất vẫn cao hơn mặt bằng chung và đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho chủ nhà.
Kết luận
Lô đất 120m² tại đường Tôn Đản, Quận Cẩm Lệ với mức giá 4,45 tỷ đồng là mức giá có thể chấp nhận được trong bối cảnh thị trường hiện tại, đặc biệt nếu người mua có kế hoạch sử dụng lâu dài hoặc phát triển kinh doanh. Tuy nhiên, để giảm thiểu chi phí và tăng tính cạnh tranh, người mua nên đề xuất mức giá khoảng 4,15 tỷ đồng với các lập luận hợp lý và thiện chí thương lượng rõ ràng.
