Nhận xét chung về mức giá 279 tỷ đồng cho lô đất tại Phạm Văn Đồng, Quận Bình Thạnh
Với diện tích đất công nhận 2.450 m², chiều ngang mặt tiền rộng 80 m, vị trí ngay khúc ngã 4 Nguyễn Xí trên đường Phạm Văn Đồng – một trong những trục giao thông chính và sầm uất của Tp Hồ Chí Minh, việc phát triển dự án trung tâm thương mại hoặc building cao tầng là hoàn toàn phù hợp.
Tính ra, giá chào bán 279 tỷ tương đương khoảng 113,88 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung của các lô đất thổ cư tại khu vực Bình Thạnh, tuy nhiên vẫn có thể chấp nhận được trong những trường hợp đặc biệt về vị trí, pháp lý rõ ràng và tiềm năng phát triển cao.
Phân tích chi tiết mức giá dựa trên các dữ liệu thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Phạm Văn Đồng, Q.Bình Thạnh (lô phân tích) | 2.450 | 113,88 | 279 | Mặt tiền 80m, đất thổ cư, sổ đỏ đầy đủ |
| Đất thổ cư mặt tiền đường Nguyễn Xí, Q.Bình Thạnh | 500 | 80 – 90 | 40 – 45 | Diện tích nhỏ hơn, không bằng mặt tiền rộng |
| Đất thổ cư mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, gần giao thông lớn | 300 – 700 | 70 – 95 | 21 – 66 | Vị trí tốt nhưng diện tích nhỏ hơn nhiều |
| Đất dự án building, trung tâm thương mại khu vực Bình Thạnh | N/A | 100 – 120 | N/A | Giá tham khảo cho đất có tiềm năng xây dựng cao tầng |
Nhận định về hợp lý của mức giá
Giá 113,88 triệu đồng/m² là khá cao
Nếu so sánh với các dự án cùng phân khúc có tiềm năng xây dựng cao tầng, mức giá trên là chấp nhận được trong trường hợp nhà đầu tư có chiến lược phát triển dài hạn và nguồn vốn lớn. Tuy nhiên, với nhà đầu tư cá nhân hoặc có hạn chế về vốn, mức giá này có thể hơi cao so với khả năng sinh lời và thanh khoản.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích thị trường và tính thanh khoản, giá đề xuất hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 95 – 105 triệu đồng/m², tương đương giá trị tổng khoảng 232 – 257 tỷ đồng. Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận tốt cho người bán và phù hợp hơn với xu hướng giá thị trường, giúp tăng khả năng đàm phán thành công.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, có thể áp dụng các luận điểm sau:
- Phân tích kỹ về mức giá thị trường gần đây và các giao dịch thực tế có diện tích và vị trí tương tự.
- Nhấn mạnh tính thanh khoản và rủi ro khi giữ giá quá cao trong thời điểm hiện tại có thể làm mất cơ hội bán nhanh.
- Đề xuất phương án thanh toán linh hoạt hoặc nhanh chóng để tăng giá trị thực tế giao dịch.
- Nhấn mạnh tiềm năng phát triển lâu dài nhưng cần mức giá hợp lý để đảm bảo tính khả thi đầu tư, tránh tình trạng bị đội vốn hoặc khó thu hồi vốn.
Kết luận: Mức giá 279 tỷ đồng cho lô đất tại Phạm Văn Đồng là cao nhưng không quá vô lý
