Nhận định tổng quan về mức giá 6,8 tỷ đồng
Mức giá 6,8 tỷ đồng cho căn nhà 150m² tại D20, Phường An Phú, TP. Thuận An, Bình Dương hiện là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực. Tuy nhiên, điều này có thể được xem xét là hợp lý nếu căn nhà thỏa mãn các điều kiện về vị trí trung tâm, lợi thế kinh doanh và dòng thu nhập ổn định từ 5 phòng trọ phụ trợ.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
- Diện tích đất và mặt tiền: 150m² với chiều ngang 5m và chiều dài 30m, diện tích khá chuẩn cho nhà phố kinh doanh hoặc đầu tư cho thuê tại khu vực TP. Thuận An.
- Số tầng và phòng: Nhà 1 trệt 2 lầu với tổng 9 phòng ngủ và hơn 6 phòng vệ sinh, kết hợp thêm 5 phòng trọ phía sau, tạo dòng thu nhập 14 triệu/tháng, đây là điểm cộng lớn trong việc tạo giá trị lâu dài.
- Vị trí: Nằm trên trục đường D20, gần trung tâm, sát bệnh viện và trường học, tăng tiềm năng cho thuê và giá trị bất động sản.
- Giá/m² so với khu vực: Giá trung bình hiện tại của nhà mặt phố tại TP. Thuận An trong năm 2024 dao động từ 35-42 triệu/m² tùy vị trí. Căn nhà này có giá 45,33 triệu/m², cao hơn mức trung bình từ 8-15%.
- Pháp lý: Đã có sổ đỏ, đảm bảo tính pháp lý và an toàn giao dịch.
Bảng so sánh giá bất động sản khu vực TP. Thuận An (2024)
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ VNĐ) | Giá/m² (triệu VNĐ) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà phố 1 trệt 2 lầu | 140 | 5,9 | 42,14 | Trung tâm Thuận An | Gần bệnh viện, không có phòng trọ |
| Nhà phố 1 trệt 2 lầu + 4 phòng trọ | 160 | 6,3 | 39,38 | Khu dân cư VietSing | Thu nhập phòng trọ 12 triệu/tháng |
| Nhà phố 1 trệt 1 lầu | 150 | 5,2 | 34,67 | Phường An Phú | Không có phòng trọ |
| Căn nhà được phân tích | 150 | 6,8 | 45,33 | D20, Phường An Phú | 5 phòng trọ, thu nhập ổn định 14 triệu/tháng |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
Mức giá 6,8 tỷ đồng hiện đang cao hơn mặt bằng chung từ 8-15%. Tuy nhiên, điểm cộng lớn của căn nhà là dòng thu nhập 14 triệu/tháng từ 5 phòng trọ, vị trí gần trung tâm, bệnh viện và trường học, cũng như pháp lý đầy đủ. Do đó, nếu người mua ưu tiên dòng tiền ổn định và khả năng khai thác kinh doanh, mức giá này có thể chấp nhận được.
Trong trường hợp người mua muốn thương lượng để có mức giá hợp lý hơn, có thể đề xuất mức giá khoảng 6,0 – 6,3 tỷ đồng. Lý do:
- So sánh với các căn nhà tương tự có ít phòng trọ hơn hoặc diện tích lớn hơn nhưng giá thấp hơn.
- Phòng trọ tạo thu nhập ổn định nhưng không quá cao, do đó giá trị cộng thêm không nên vượt quá 500-800 triệu so với các căn nhà không có phòng trọ.
- Thị trường đang có xu hướng điều chỉnh nhẹ sau đợt sốt đất, tạo cơ hội thương lượng.
Để thuyết phục chủ nhà, người mua nên đề xuất mức giá này kèm theo các luận điểm về so sánh thực tế, tiềm năng tăng giá trong tương lai và sự sẵn sàng thanh toán nhanh, giúp chủ nhà giảm rủi ro chờ đợi thị trường tăng giá thêm.
