Phân tích thông tin bất động sản tại 62/8/2A, Đường số 6, Phường Bình Trưng Tây, Thành phố Thủ Đức
Bất động sản được mô tả là nhà cấp 4, diện tích đất 55.8 m² (4×14 m), diện tích sử dụng 70 m², gồm 2 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, thuộc khu dân cư nội bộ, hẻm hông thông thoáng, có sổ hồng đầy đủ và giá chào bán là 4,35 tỷ đồng, tương đương 77,96 triệu đồng/m².
Nhận định mức giá chào bán 4,35 tỷ đồng
Giá 4,35 tỷ đồng (77,96 triệu/m²) là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà cấp 4 tại khu vực Thành phố Thủ Đức, đặc biệt trong ngõ hẻm, không phải mặt tiền đường lớn. Dù vị trí thuộc khu phố có hạ tầng phát triển và thuận tiện di chuyển giữa các tuyến đường Nguyễn Thị Định và Nguyễn Tư Nghiêm, nhưng nhà cấp 4 với diện tích đất khiêm tốn 55.8 m² trong hẻm nhỏ không thể so sánh với các dự án căn hộ hoặc nhà phố mặt tiền có giá trị cao hơn rất nhiều.
So sánh giá thực tế khu vực gần nhất
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà cấp 4 hẻm nhỏ | 60 | 3,8 | 63,3 | Phường Bình Trưng Tây, Tp. Thủ Đức | 2024 Q1 |
| Nhà phố hẻm rộng | 70 | 4,1 | 58,6 | Đường số 5, Phường Bình Trưng Tây | 2024 Q1 |
| Nhà phố mặt tiền | 80 | 6,5 | 81,3 | Đường Nguyễn Tư Nghiêm, TP Thủ Đức | 2023 Q4 |
Phân tích và đề xuất mức giá hợp lý
Dựa trên dữ liệu so sánh, nhà cấp 4 trong hẻm nhỏ tại phường Bình Trưng Tây thường giao dịch quanh mức 60 – 65 triệu đồng/m², tương đương khoảng 3,5 – 3,8 tỷ đồng cho diện tích gần 55.8 m². Mức giá chào bán 4,35 tỷ đồng hiện tại cao hơn khoảng 15-20% so với mức giá trung bình thực tế.
Do đó, mức giá hợp lý hơn để đặt thương lượng sẽ vào khoảng 3,8 – 4 tỷ đồng, đây là mức giá vẫn đảm bảo lợi nhuận cho chủ nhà nhưng phù hợp hơn với điều kiện hẻm nhỏ, nhà cấp 4 và vị trí không mặt tiền. Việc thương lượng nên tập trung vào:
- Nhấn mạnh vị trí hẻm nhỏ, tiềm năng phát triển có giới hạn so với nhà mặt tiền.
- Nhắc đến giá thị trường hiện tại thấp hơn, có nhiều lựa chọn tương đương cùng khu vực.
- Đề xuất trả giá nhẹ nhàng, thể hiện thiện chí nhưng không vượt quá 4 tỷ đồng.
Kết luận
Giá 4,35 tỷ đồng cho nhà cấp 4 diện tích 55.8 m² trong hẻm nhỏ tại Phường Bình Trưng Tây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung thị trường. Nếu người mua có mục đích đầu tư hoặc ở lâu dài, vẫn có thể xem xét trong trường hợp muốn sở hữu vị trí đẹp và sổ hồng sẵn có. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm rủi ro, nên thương lượng giá về khoảng 3,8 – 4 tỷ đồng mới là mức giá hợp lý và dễ đàm phán nhất trong bối cảnh thị trường hiện nay.
