Nhận định mức giá bất động sản tại đường Phạm Hữu Lầu, Huyện Nhà Bè
Bất động sản được mô tả là đất thổ cư diện tích 134,8 m² (chiều dài 26 m, chiều ngang 5 m) hướng Tây Nam tại Đường số 6, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh, đã có sổ đỏ pháp lý rõ ràng. Giá người bán đưa ra là 13,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 100,15 triệu đồng/m².
Để đánh giá xem mức giá này có hợp lý hay không cần so sánh với giá thị trường thực tế khu vực Nhà Bè, đặc biệt là các đất thổ cư có vị trí tương đương về mặt đường lớn, tiện ích xung quanh và pháp lý.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại đất | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Phạm Hữu Lầu, Xã Phước Kiển | 134.8 | Thổ cư | 100,15 | 13,5 | Giá chào bán |
| Đường Lê Văn Lương, Nhà Bè | 120 | Thổ cư | 85 – 90 | 10,2 – 10,8 | Giá giao dịch thực tế quý 1/2024 |
| Đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè | 130 | Thổ cư | 95 – 98 | 12,35 – 12,74 | Giá tham khảo gần khu Phú Mỹ Hưng |
| Đường số 6, Xã Phước Kiển (cùng phân khu) | 140 | Thổ cư | 90 – 95 | 12,6 – 13,3 | Giao dịch thành công trong 6 tháng gần đây |
Nhận xét và đánh giá
– Giá 100,15 triệu/m² đang cao hơn khoảng 5-10% so với mức giá giao dịch thực tế của các nền đất thổ cư có vị trí tương đương trong khu vực Nhà Bè, đặc biệt là so với các dự án gần cầu Phước Long và khu vực Phước Kiển.
– Đặc điểm nổi bật là đất nằm trên trục chính đường Phạm Hữu Lầu, gần cầu Phước Long, thuận tiện di chuyển về Phú Mỹ Hưng và nhiều tiện ích như cây xăng, chợ Phước Long, bách hoá xanh. Đây là những yếu tố giúp tăng giá trị bất động sản.
– Tuy nhiên, chiều ngang 5 m hơi hạn chế về mặt xây dựng và có thể ảnh hưởng đến giá trị so với những lô đất có bề ngang rộng hơn, làm giảm sức hấp dẫn với nhà đầu tư hoặc người mua xây nhà ở.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược đàm phán
– Mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 90 – 95 triệu/m², tương đương tổng giá 12,6 – 13 tỷ đồng. Đây là mức giá vừa phản ánh đúng giá trị thị trường, vừa có thể chấp nhận được cho người bán trong bối cảnh cạnh tranh.
– Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể đưa ra các lập luận:
- So sánh công khai các giao dịch gần đây với giá thấp hơn, minh bạch thị trường.
- Nhấn mạnh hạn chế về chiều ngang chỉ 5 m, ảnh hưởng đến khả năng xây dựng và tiện ích sử dụng.
- Đề xuất thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để giúp người bán thuận tiện giao dịch.
- Thể hiện thiện chí mua thực sự, giảm rủi ro mất thời gian tìm khách khác.
Việc đàm phán giảm khoảng 5 – 7% giá chào bán là hoàn toàn khả thi trong bối cảnh thị trường Nhà Bè hiện nay, đặc biệt khi người mua chuẩn bị kỹ hồ sơ, có tài chính rõ ràng.
Kết luận
Mức giá 13,5 tỷ đồng (100,15 triệu/m²) là hơi cao so với mặt bằng chung thị trường Nhà Bè, đặc biệt với lô đất có chiều ngang chỉ 5 m. Tuy nhiên, nếu vị trí đất có lợi thế lớn về giao thông và tiện ích thực tế, người mua có thể cân nhắc nếu chấp nhận giá này để nhanh chóng sở hữu đất tại khu vực phát triển mạnh.
Trong đa số trường hợp, việc đàm phán giảm giá về khoảng 12,6 – 13 tỷ đồng là hợp lý và đảm bảo giá trị đầu tư, đồng thời giảm thiểu rủi ro khi thị trường có xu hướng điều chỉnh nhẹ về giá đất thổ cư tại Nhà Bè trong 2024.
