Nhận định về mức giá 9,98 tỷ đồng cho nhà mặt tiền đường Nguyễn Văn Khối, Gò Vấp
Mức giá 9,98 tỷ đồng tương đương khoảng 226,82 triệu đồng/m² trên diện tích sử dụng 44m² đất (3.3m x 13m, nở hậu 3.35m) là con số khá cao so với mặt bằng chung các bất động sản mặt tiền tại khu vực Gò Vấp hiện nay. Tuy nhiên, giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp nhà có vị trí cực kỳ đắc địa, tuyến đường kinh doanh sầm uất, mặt tiền rộng, phù hợp đa dạng mục đích kinh doanh hoặc cho thuê với lợi nhuận cao.
Phân tích chi tiết và so sánh mức giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Giá tham khảo bất động sản tương tự tại Gò Vấp (2024) |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Nguyễn Văn Khối, Phường 8, Gò Vấp – tuyến đường kinh doanh sầm uất, xe cộ đông đúc, vỉa hè 5m | Đường chính Gò Vấp, mặt tiền rộng từ 4-5m, khu vực sầm uất |
| Diện tích đất | 44m² (3.3m x 13m, nở hậu 3.35m) | 40-50m² |
| Diện tích sử dụng | 132m² (1 trệt + 2 lầu) | 120-140m² |
| Giá/m² đất | 226,82 triệu đồng/m² | 150 – 200 triệu đồng/m² (đường kinh doanh tốt, mặt tiền rộng hơn) |
| Giấy tờ pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đầy đủ sổ đỏ |
| Tiện ích | Phù hợp mở shop, nail, spa, văn phòng, cho thuê sinh lời cao | Tương tự |
Nhận xét và đề xuất giá
Giá 9,98 tỷ đồng có thể chấp nhận được nếu vị trí thực sự đắc địa và khả năng kinh doanh, cho thuê rất tốt. Tuy nhiên, với chiều ngang 3.3m khá nhỏ, diện tích đất chỉ 44m² và mức giá hơn 226 triệu/m², đây là mức giá khá cao, vượt mặt bằng trung bình tại Gò Vấp.
Tham khảo các bất động sản mặt tiền đường kinh doanh tương tự, giá trung bình dao động từ 150 – 200 triệu đồng/m² với diện tích đất tương đương và đường rộng hơn. Vì vậy, giá hợp lý hơn nên là khoảng 7,5 – 8,8 tỷ đồng tương ứng mức giá 170 – 200 triệu/m².
Lý do đề xuất mức giá này và cách thuyết phục chủ nhà
- Chiều ngang hẹp 3.3m hạn chế khả năng kinh doanh và cho thuê so với mặt tiền rộng hơn.
- Mức giá 226 triệu/m² cao hơn nhiều so với mặt bằng chung khu vực, cần có biện pháp thuyết phục dựa trên so sánh thực tế.
- Khả năng thương lượng khi thị trường có nhiều lựa chọn tương tự, nhà ở vị trí không quá nổi bật so với các tuyến đường chính khác.
Đề xuất thuyết phục chủ nhà: Trình bày các giao dịch thành công gần đây với giá thấp hơn, nhấn mạnh chiều ngang nhỏ ảnh hưởng đến công năng kinh doanh, đồng thời làm rõ các chi phí phát sinh nếu mua với giá quá cao. Đưa ra mức giá 7,8 tỷ đồng (tương đương ~177 triệu/m²) để hai bên có cơ sở thương lượng hợp lý và nhanh chóng.
