Nhận định tổng quan về giá bán khách sạn 22 phòng tại bờ kè Hà Ra, phường Vạn Thạnh, TP Nha Trang
Với mức giá 55 tỷ đồng cho 160 m² đất tại vị trí đắc địa bờ kè Hà Ra, phường Vạn Thạnh, TP Nha Trang, tương đương khoảng 343,75 triệu đồng/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng bất động sản hiện nay tại khu vực trung tâm Nha Trang. Tuy nhiên, do đây là bất động sản loại hình khách sạn 6 tầng có tầng hầm, đầy đủ nội thất, đang hoạt động tốt và nằm cạnh các dự án cao cấp như Mường Thanh Viễn Triều, gần biển, đường bờ kè rộng 28m, khu dân cư đông đúc và phát triển, nên mức giá này có thể coi là hợp lý nếu khách mua có nhu cầu kinh doanh khách sạn hoặc khai thác du lịch lâu dài.
Phân tích chi tiết mức giá dựa trên dữ liệu thị trường
| Vị trí | Loại hình | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Bờ kè Hà Ra, P. Vạn Thạnh | Khách sạn 6 tầng, 22 phòng | 160 | 55 | 343,75 | Đang hoạt động, nội thất đầy đủ, vị trí đắc địa |
| Đường Trần Phú, Nha Trang | Nhà mặt phố, kinh doanh khách sạn nhỏ | 150 | 33 | 220 | Vị trí trung tâm, gần biển, giá tham khảo từ giao dịch 2023 |
| Vĩnh Phước, Nha Trang | Khách sạn nhỏ 3-4 tầng | 200 | 28 | 140 | Vị trí xa trung tâm hơn, tiềm năng phát triển |
| Bãi Dương, Vĩnh Ngọc | Khách sạn 5 tầng | 180 | 32 | 177,8 | Gần biển, khu nghỉ dưỡng mới phát triển |
Nhận xét chuyên sâu và đề xuất giá hợp lý
– So với các bất động sản khách sạn tương tự trong khu vực Nha Trang, mức giá 343,75 triệu đồng/m² tại bờ kè Hà Ra cao hơn đáng kể mặt bằng chung (thông thường dao động từ 140 – 220 triệu/m² tùy vị trí và quy mô).
– Tuy nhiên, khách sạn đang hoạt động tốt, có tầng hầm, thang máy, nội thất đầy đủ và nằm ở vị trí đắc địa cạnh các dự án lớn, nên mức giá này có thể được chấp nhận trong trường hợp nhà đầu tư có chiến lược kinh doanh dài hạn, khai thác hiệu quả dịch vụ lưu trú và du lịch.
– Nếu mục tiêu là mua để đầu tư hoặc kinh doanh khách sạn, mức giá 55 tỷ đồng có thể là mức giá chấp nhận được nhưng cần thương lượng giảm 5-10% để có sự an toàn tài chính và tăng biên lợi nhuận.
– Nếu mua để đầu tư lướt sóng hoặc sử dụng với mục đích khác, mức giá này là tương đối cao và không quá hợp lý do áp lực dòng tiền và rủi ro thị trường.
Chiến lược thương lượng giá với chủ nhà
– Đề xuất mức giá hợp lý là trong khoảng 49 – 52 tỷ đồng, tương đương giảm khoảng 6-11% so với giá chào bán.
– Lý do thương lượng:
• So sánh với các khách sạn tương tự có giá thấp hơn đáng kể.
• Cần tính đến chi phí bảo trì, vận hành khách sạn, cũng như rủi ro thị trường du lịch.
• Tầng hầm và thang máy là điểm cộng, nhưng cũng cần đánh giá kỹ về tình trạng pháp lý và dòng tiền thực tế hiện tại.
• Thương lượng để chủ nhà hiểu rằng mức giá này vừa đảm bảo lợi nhuận cho bên bán, vừa hợp lý cho nhà đầu tư.
Kết luận
Mức giá 55 tỷ đồng cho khách sạn 22 phòng tại bờ kè Hà Ra, phường Vạn Thạnh là cao nhưng chấp nhận được trong trường hợp khách mua có kế hoạch kinh doanh lâu dài, khai thác hiệu quả dịch vụ du lịch và khách sạn. Nếu không, việc thương lượng giảm giá xuống khoảng 49 – 52 tỷ đồng sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa người mua và người bán, đồng thời giảm thiểu rủi ro đầu tư.
