Nhận định mức giá
Với mức giá 3,45 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng, diện tích đất 18 m², diện tích sử dụng 36 m²
tại đường Lạc Long Quân, phường 8, quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh, mức giá trung bình khoảng 191,67 triệu đồng/m² là khá cao so với mặt bằng chung khu vực.
Tuy nhiên, với vị trí trung tâm quận Tân Bình, gần chợ, trường học, bệnh viện và dễ dàng di chuyển sang các quận lân cận như Tân Phú, Quận 10, Quận 11 thì giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp căn nhà có pháp lý rõ ràng, kết cấu xây dựng chắc chắn và nội thất hoàn thiện tốt.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Vị trí | Diện tích đất (m²) | Diện tích sử dụng (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lạc Long Quân, Quận Tân Bình | 18 | 36 | 3,45 | 191,67 | Nhà ngõ, hẻm | 3 tầng, 3PN, nhà nở hậu, sổ đỏ đầy đủ |
| Hoàng Hoa Thám, Quận Tân Bình | 20 | 40 | 3,2 | 160 | Nhà hẻm | 2 tầng, 3PN, gần chợ, sổ hồng |
| Trường Chinh, Quận Tân Bình | 22 | 44 | 3,6 | 163,6 | Nhà mặt tiền hẻm | 2 tầng, 3PN, đường rộng, giấy tờ đầy đủ |
| Phan Đình Giót, Quận Tân Bình | 18 | 36 | 3,0 | 166,7 | Nhà hẻm | 3 tầng, cần sơn sửa, sổ đỏ rõ ràng |
Nhận xét chi tiết
Dữ liệu so sánh cho thấy các căn nhà tương tự ở khu vực Tân Bình có mức giá dao động từ 3 – 3,6 tỷ đồng,
tương ứng giá trên diện tích đất từ 160 – 166,7 triệu đồng/m², thấp hơn mức giá 191,67 triệu/m² của căn nhà này.
Điều này cho thấy mức giá 3,45 tỷ đồng đang ở mức cao hơn trung bình thị trường từ 15% đến 20%.
Tuy nhiên, nếu căn nhà được xây dựng với kết cấu kiên cố, thiết kế tối ưu, tiện nghi đầy đủ, vị trí ngõ hẻm rộng, an ninh tốt,
và có giấy tờ pháp lý minh bạch thì việc trả giá này cũng có thể chấp nhận được cho khách hàng ưu tiên vị trí trung tâm, sự thuận tiện.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý và có tính cạnh tranh hơn nên dao động khoảng 3,1 – 3,2 tỷ đồng.
Đây là mức giá phù hợp với mặt bằng chung, vẫn đảm bảo giá trị tài sản và có thể chấp nhận được cho cả bên mua và bên bán.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm:
- So sánh giá thực tế các căn nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn từ 15-20%.
- Nhấn mạnh việc căn nhà cần được bảo trì hoặc nâng cấp một số chi tiết nếu có (nếu có thông tin cụ thể).
- Cam kết tiến hành giao dịch nhanh chóng, thanh toán minh bạch để chủ nhà yên tâm.
- Nhấn mạnh yếu tố pháp lý đã có sổ rõ ràng, đảm bảo thủ tục nhanh gọn.
Với cách tiếp cận dựa trên dữ liệu thực tế và thái độ thiện chí, khả năng chủ nhà sẽ đồng ý mức giá đề xuất hoặc thương lượng trong khoảng giá này là rất cao.
