Nhận xét về mức giá 4,55 tỷ đồng cho nhà tại Huỳnh Văn Nghệ, P.15, Q. Tân Bình
Với diện tích đất 36 m² (4m x 9m) và diện tích sử dụng 72 m², căn nhà có 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ, 2 WC, nội thất đầy đủ, nằm trong khu dân cư an ninh, gần sân bay Tân Sơn Nhất, thuộc khu vực quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh.
Mức giá đưa ra là 4,55 tỷ đồng, tương ứng khoảng 126,39 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
Phân tích chi tiết mức giá và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại nhà | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Huỳnh Văn Nghệ, P.15, Q. Tân Bình | 36 (đất) | Nhà 1 trệt 1 lầu, nội thất đầy đủ | 4,55 | 126,39 (tính theo diện tích sử dụng 72 m²) | Gần sân bay, sổ hồng đầy đủ, nhà nở hậu |
| Đường Bành Văn Trân, P.7, Q. Tân Bình | 40 | Nhà 1 trệt 1 lầu, mới xây | 4,3 | 107,5 | Hẻm rộng 4m, cách sân bay 1.5 km |
| Đường Trường Chinh, P.14, Q. Tân Bình | 38 | Nhà 1 trệt 1 lầu, trung tâm | 4,8 | 126,3 | Gần công viên, tiện giao thông |
| Đường Lạc Long Quân, Q. Tân Bình | 35 | Nhà cấp 4, cũ | 3,5 | 100 | Hẻm nhỏ, cần sửa chữa |
Nhận định
So với các căn nhà cùng khu vực, mức giá 4,55 tỷ đồng cho căn nhà có diện tích 36m² đất với giá 126,39 triệu/m² diện tích sử dụng là ở mức khá cao. Tuy nhiên, điểm cộng lớn là nhà đã xây kiên cố với 1 trệt 1 lầu, nội thất đầy đủ, gần sân bay Tân Sơn Nhất, khu vực an ninh, tiện ích xung quanh khá tốt, và đã có sổ hồng rõ ràng. Nhà thuộc dạng nhà nở hậu, điều này có thể ảnh hưởng nhẹ đến giá trị sử dụng nhưng thường không ảnh hưởng lớn đến giá bán tại khu vực trung tâm.
Mức giá này tương đương với những căn nhà mới xây dựng hoặc vị trí đắc địa hơn một chút trong Q. Tân Bình. Do đó, nếu người mua ưu tiên sự tiện lợi, vị trí gần sân bay, nhà đã hoàn thiện và không muốn mất thời gian sửa chữa, mức giá trên có thể xem là chấp nhận được.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Với thực tế thị trường và những so sánh trên, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 4,2 – 4,3 tỷ đồng nhằm phản ánh đúng giá trị thực của căn nhà, giảm nhẹ do nhà nở hậu và diện tích đất nhỏ, đồng thời tạo không gian thương lượng cho bên mua.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, người mua có thể dùng các luận điểm:
- Phân tích thực tế các căn nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn, đặc biệt là nhà mới xây nhưng diện tích đất lớn hơn hoặc hẻm rộng hơn.
- Lưu ý về yếu tố nhà nở hậu có thể hạn chế một số tiện ích sử dụng trong tương lai.
- Đề cập đến chi phí phát sinh có thể phát sinh trong quá trình hoàn thiện hay sửa chữa nội thất nếu có.
- Chứng minh sự sẵn sàng giao dịch nhanh và khả năng hỗ trợ tài chính từ ngân hàng nhằm tạo sự tin tưởng và thuận lợi cho chủ nhà.
Kết luận, giá 4,55 tỷ đồng là mức cao nhưng không quá xa rời giá thị trường nếu xét về vị trí và tình trạng nhà. Người mua nên thương lượng để đạt mức giá từ 4,2 đến 4,3 tỷ đồng nhằm tối ưu hóa giá trị đầu tư.
