Nhận định sơ bộ về mức giá 16 tỷ đồng cho tòa khách sạn mini 7 tầng tại 29 Dương Đình Nghệ, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 16 tỷ đồng tương đương khoảng 139,13 triệu đồng/m² trên diện tích đất 115 m² là một mức giá khá cao, nhưng có tính hợp lý trong một số trường hợp nhất định như vị trí đắc địa, lợi nhuận khai thác tốt và pháp lý rõ ràng. Dưới đây là phân tích chi tiết để đánh giá đúng giá trị thực sự và đưa ra đề xuất phù hợp.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán
- Vị trí: Bất động sản nằm tại Quận Sơn Trà, vị trí đầu cầu Rồng – trung tâm phát triển du lịch Đà Nẵng. Khu vực này có tiềm năng tăng trưởng giá trị cao nhờ phát triển du lịch và hạ tầng giao thông.
- Loại hình: Tòa khách sạn mini 7 tầng, 13 phòng, có thang máy, hệ thống PCCC đầy đủ, phù hợp cho kinh doanh lưu trú, dòng tiền ổn định 90 triệu/tháng.
- Pháp lý: Đã có sổ đỏ chính chủ, hướng Đông Bắc, thuận tiện phát triển hoặc cho thuê kinh doanh.
- Diện tích: 115 m² với chiều ngang 5m và chiều dài 21m, nằm trên kiệt lớn 7,5m, dễ dàng tiếp cận xe hơi, thuận tiện cho khách du lịch.
- Tiềm năng sinh lời: Dòng tiền hiện tại 90 triệu/tháng tương đương 1,08 tỷ/năm, tỷ suất sinh lợi ~6,75% trên giá bán 16 tỷ đồng, mức này là khá hợp lý trong bối cảnh bất động sản Đà Nẵng hiện nay.
So sánh giá với các bất động sản tương tự tại Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Khách sạn mini 6 tầng, 12 phòng | 110 | 14.5 | 131.8 | Khách sạn | Quận Sơn Trà, gần biển | Dòng tiền ~85 triệu/tháng |
| Nhà phố 7 tầng, kinh doanh tốt | 120 | 15.5 | 129.2 | Nhà phố | Quận Sơn Trà, khu vực trung tâm | Cho thuê toàn bộ |
| Khách sạn mini 5 tầng, 10 phòng | 100 | 12.5 | 125.0 | Khách sạn | Quận Sơn Trà | Dòng tiền ~70 triệu/tháng |
Nhận xét về mức giá 16 tỷ đồng
Giá 16 tỷ đồng đang ở mức cao hơn một chút so với các bất động sản tương tự trong khu vực. Tuy nhiên, với vị trí góc 2 mặt tiền, kiệt rộng 7,5m, thang máy, đầy đủ PCCC và dòng tiền cho thuê 90 triệu/tháng, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp khách hàng đánh giá cao yếu tố tiềm năng phát triển dài hạn và khả năng khai thác kinh doanh ngay.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích và so sánh, mức giá hợp lý để thương lượng có thể là 15 tỷ đồng (tương đương khoảng 130 triệu/m²). Lý do đề xuất mức giá này:
- Giá/m² thấp hơn so với giá chủ chào bán nhưng vẫn cao hơn mức thị trường trung bình.
- Giữ được yếu tố vị trí, trang thiết bị và dòng tiền hiện tại của khách sạn.
- Mức giá này giúp người mua có biên độ an toàn hơn trong kinh doanh và tái đầu tư.
Cách thuyết phục chủ đầu tư:
- Nhấn mạnh việc so sánh với các bất động sản tương tự gần đây để chứng minh giá đề xuất là hợp lý.
- Phân tích kỹ về tỷ suất sinh lợi hiện tại và tiềm năng phát triển, đồng thời đề xuất mức giá giúp đảm bảo lợi nhuận cho cả hai bên.
- Đưa ra cam kết nhanh chóng hoàn tất thủ tục mua bán để giảm rủi ro và chi phí thời gian cho chủ đầu tư.
Kết luận
Mức giá 16 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp khách hàng ưu tiên vị trí đắc địa và dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, để tối ưu hóa giá trị đầu tư, việc thương lượng giảm nhẹ xuống khoảng 15 tỷ đồng sẽ là lựa chọn sáng suốt, đảm bảo lợi nhuận bền vững và phù hợp với mặt bằng giá thị trường hiện tại tại Quận Sơn Trà, Đà Nẵng.
