Nhận định về mức giá 18,7 tỷ cho nhà 6 tầng tại Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội
Mức giá 18,7 tỷ đồng tương ứng khoảng 333,93 triệu đồng/m² cho một căn nhà 6 tầng với diện tích đất 56 m², mặt tiền 4,2 m, nằm tại khu vực Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội là một mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực này.
Nhà có thang máy nhập khẩu, nội thất cao cấp, đầy đủ công năng với 3 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, gara ô tô, phòng khách, bếp, phòng thờ và sân phơi. Vị trí nhà nằm trong ngõ xe hơi, đường ô tô tránh, vỉa hè rộng, phù hợp kinh doanh hoặc làm nhà ở cao cấp.
Phân tích chi tiết thị trường và so sánh giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Giá tham khảo khu vực Long Biên gần đây | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 56 m² | 50 – 70 m² | Diện tích phổ biến cho nhà phố Long Biên |
| Số tầng | 6 tầng có thang máy | 3 – 5 tầng, đa số không có thang máy | Nhà cao tầng, có thang máy là điểm cộng, tăng giá trị |
| Giá/m² | 333,93 triệu/m² | Khoảng 80 – 150 triệu/m² đối với nhà cùng khu vực và tương tự | Giá đang cao gấp hơn 2 lần so với mặt bằng chung |
| Vị trí | Ngõ xe hơi, đường ô tô tránh, vỉa hè rộng | Khu vực trung tâm phường Long Biên, tiếp giáp đường lớn | Vị trí tốt, phù hợp kinh doanh hoặc ở cao cấp |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, giấy tờ pháp lý chuẩn | Pháp lý rõ ràng là ưu điểm lớn | Giúp tăng tính thanh khoản và giá trị căn nhà |
| Nội thất | Nội thất cao cấp, thang máy nhập khẩu | Thông thường nội thất trung bình hoặc khá | Yếu tố tăng giá trị căn nhà so với mặt bằng |
Đánh giá tổng quan
Mức giá 18,7 tỷ đồng là khá cao so với giá thị trường khu vực Long Biên, thường dao động từ 80 – 150 triệu/m² cho các căn nhà phố tương tự không có thang máy. Tuy nhiên, căn nhà này có 6 tầng, thang máy nhập khẩu, nội thất cao cấp, vị trí ô tô tránh, phù hợp kinh doanh hoặc làm văn phòng, do đó cũng có thể xem xét mức giá này trong bối cảnh các căn nhà cao cấp, tiện nghi tốt tại khu vực đang khan hiếm.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 14 – 16 tỷ đồng, tương đương 250 – 285 triệu/m², cân đối giữa lợi thế thang máy, nội thất cao cấp và vị trí thuận lợi nhưng vẫn phản ánh đúng mặt bằng chung thị trường.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- So sánh thực tế với các căn nhà 5 tầng, không có thang máy cùng khu vực có giá khoảng 80 – 150 triệu/m², do vậy 333 triệu/m² là mức giá cao vượt trội cần điều chỉnh.
- Nhấn mạnh chi phí bảo trì, vận hành thang máy và nội thất cao cấp cũng đã được chủ đầu tư tính vào giá bán, tuy nhiên thị trường không phải người mua nào cũng sẵn sàng chi mức phí này.
- Đưa ra đề nghị thanh toán nhanh, giúp chủ nhà giao dịch dễ dàng, giảm rủi ro kéo dài thời gian bán.
- Thể hiện thiện chí và sự chuyên nghiệp trong thương lượng, giúp đôi bên cảm thấy hợp tác và tìm được điểm chung.
Kết luận
Nếu khách mua có nhu cầu ở hoặc kinh doanh cao cấp, đồng thời ưu tiên vị trí và tiện nghi thì có thể xem xét mua ở mức giá 18,7 tỷ. Tuy nhiên, nếu tìm kiếm một mức giá hợp lý và có tính thanh khoản tốt hơn, nên thương lượng mức giá giảm xuống khoảng 14 – 16 tỷ đồng để cân bằng giữa lợi thế căn nhà và giá thị trường.
