Nhận định tổng quan về mức giá 1,65 tỷ đồng cho đất 1800m² tại Đất Đỏ, Bà Rịa – Vũng Tàu
Giá chào bán 1,65 tỷ đồng tương đương khoảng 916.666 đồng/m² cho diện tích đất 1800m² với vị trí có hai mặt tiền (một mặt tiền đường nhựa, một mặt tiền đường cấp phối), đất đã có sổ hồng, một phần thổ cư, thuộc khu vực xã Phước Long Thọ, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Với các thông tin pháp lý rõ ràng, đất có thể xây dựng nhà ở, khu nghỉ dưỡng, mặt bằng sạch, khí hậu trong lành, địa thế cao ráo bằng phẳng, đồng thời đất gần các khu ruộng bậc thang đẹp, vị trí phù hợp làm nhà vườn, khu nghỉ dưỡng, thì mức giá này có thể được xem là hợp lý trong một số trường hợp.
So sánh giá thị trường khu vực Đất Đỏ và các vùng lân cận
| Vị trí | Loại đất | Diện tích (m²) | Giá/m² (VNĐ) | Giá tổng (Tỷ VNĐ) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Phước Long Thọ, Đất Đỏ | Đất thổ cư có sổ, mặt tiền | 1800 | 916.666 | 1,65 | Đất có 2 mặt tiền, một mặt đường nhựa |
| Thị trấn Đất Đỏ | Đất thổ cư, đường nhựa | 500 – 1000 | 1.200.000 – 1.500.000 | 0,6 – 1,5 | Vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ |
| Xã Long Tân, Đất Đỏ | Đất vườn, đất nông nghiệp chuyển đổi | 2000 | 500.000 – 700.000 | 1,0 – 1,4 | Đường cấp phối, ít tiện ích |
| Phước Hải, Đất Đỏ | Đất thổ cư, gần biển | 1000 | 1.500.000 – 2.000.000 | 1,5 – 2,0 | Vị trí biển, phát triển du lịch |
Phân tích chi tiết
Mức giá 916.666 đồng/m² thấp hơn so với khu vực trung tâm Đất Đỏ (thị trấn Đất Đỏ) từ 20-40%, nhưng cao hơn nhiều so với các khu vực nông thôn hoặc đất vườn chưa được thổ cư hoàn toàn. Đất được thổ cư một phần và có sổ hồng, cũng như có hai mặt tiền, là điểm cộng tăng giá trị so với đất vườn truyền thống chỉ có đường nhỏ hoặc đường đất.
Đặc biệt, đường nhựa mặt tiền thuận tiện cho việc lưu thông, giá đất tại khu vực có đường nhựa thường cao hơn 30-50% so với đường cấp phối hoặc đường đất. Vị trí đất gần các ruộng bậc thang đẹp, khí hậu trong lành cũng là lợi thế tạo tiềm năng phát triển nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái.
Tuy nhiên, so với giá đất thổ cư mặt tiền đường nhựa tại thị trấn hoặc Phước Hải có giá từ 1,5 triệu đến 2 triệu đồng/m², thì mức giá 916.666 đồng/m² là mức giá khá phù hợp nếu mục đích mua dùng làm nhà vườn, nghỉ dưỡng hoặc đầu tư lâu dài với kỳ vọng tăng giá trong tương lai khi hạ tầng được nâng cấp.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ đất
Dựa trên so sánh và phân tích trên, giá hợp lý để thương lượng có thể là khoảng 1,4 – 1,5 tỷ đồng (tương đương 780.000 – 833.000 đồng/m²), giảm khoảng 10-15% so với giá chào bán hiện tại. Lý do để thương lượng giảm giá gồm:
- Đất chỉ thổ cư một phần, phần còn lại chưa rõ ràng về quy hoạch xây dựng.
- Đường cấp phối một mặt tiền chưa phải là đường nhựa, có thể ảnh hưởng đến việc đi lại và phát triển lâu dài.
- Vị trí nằm ở khu vực ngoại thành, hạ tầng và tiện ích chưa phát triển bằng các khu trung tâm.
Để thuyết phục chủ đất đồng ý mức giá này, có thể trao đổi như sau:
- Nhấn mạnh thiện chí mua nhanh, đảm bảo pháp lý rõ ràng không gây rủi ro cho chủ đất.
- Đưa ra các so sánh tương đương với thị trường lân cận để minh chứng giá đề xuất là hợp lý và công bằng.
- Khẳng định mục đích sử dụng đất lâu dài, có thể hỗ trợ một phần chi phí thủ tục chuyển đổi thổ cư còn lại để tăng giá trị đất.
- Đề xuất thanh toán nhanh, có thể đặt cọc để tạo sự tin tưởng, giảm thiểu thời gian giao dịch.
Kết luận
Mức giá 1,65 tỷ đồng cho 1800m² đất vườn có 2 mặt tiền, một mặt đường nhựa, tại xã Phước Long Thọ, Đất Đỏ là mức giá hợp lý trong trường hợp mua để làm nhà vườn hoặc khu nghỉ dưỡng, có kỳ vọng phát triển dài hạn.
Tuy nhiên, với mục đích đầu tư hoặc mua để sử dụng ngay, việc đề xuất giá khoảng 1,4 – 1,5 tỷ đồng là hợp lý hơn, phù hợp với mặt bằng giá thị trường hiện tại và có cơ sở thương lượng thuyết phục chủ đất.
