Nhận định mức giá
Giá 5,8 tỷ đồng cho lô đất 80m² (6m x 13m) mặt tiền đường 7,5m tại Nguyễn Nhàn, Cẩm Lệ, Đà Nẵng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhưng không hẳn là quá đắt trong bối cảnh vị trí sát Bệnh viện Cẩm Lệ và khu vực kinh doanh sầm uất. Lô đất có pháp lý rõ ràng (sổ hồng/sổ đỏ), diện tích vuông vức, thuận tiện xây dựng kết hợp ở và kinh doanh, rất phù hợp với mục đích đầu tư hoặc vừa kinh doanh vừa ở.
Trong trường hợp cần khai thác kinh doanh dịch vụ y tế, văn phòng, spa hay cửa hàng, vị trí gần bệnh viện tạo nguồn khách hàng tự nhiên ổn định, giúp tăng giá trị sử dụng và khả năng sinh lời lâu dài.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ VNĐ) | Giá/m² (triệu VNĐ/m²) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Nhàn, Cẩm Lệ (lô phân tích) | 80 | 5,8 | 72,5 | Mặt tiền 6m, đường 7,5m, gần BV Cẩm Lệ, đất thổ cư | 2024 |
| Đường Nguyễn Hữu Thọ, Cẩm Lệ | 90 | 6,0 | 66,7 | Gần bệnh viện, đất thổ cư, đường rộng 8m | 2023 cuối |
| Đường Tôn Đản, Cẩm Lệ | 75 | 4,5 | 60,0 | Đường nhỏ hơn, gần trung tâm y tế | 2024 đầu |
| Đường Trưng Nữ Vương, Hải Châu | 70 | 7,0 | 100,0 | Khu trung tâm, mặt tiền đẹp, kinh doanh đắc địa | 2024 đầu |
Đánh giá và đề xuất giá hợp lý
So với các lô đất khu vực Cẩm Lệ có vị trí tương đồng, giá đất mặt tiền đường Nguyễn Nhàn đang ở mức khoảng 60-75 triệu/m². Lô đất này có giá khoảng 72,5 triệu/m², cao hơn một chút so với một số vị trí khác cùng quận nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với khu vực trung tâm Hải Châu.
Nếu khách mua có ý định đầu tư lâu dài hoặc kinh doanh chuyên nghiệp, mức giá 5,8 tỷ có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, để có lợi nhuận tối ưu hơn, khách mua có thể thương lượng giá xuống khoảng 5,3-5,5 tỷ đồng, tương đương 66-69 triệu/m², dựa vào các yếu tố sau:
- So sánh với lô đất tương tự tại Nguyễn Hữu Thọ (66,7 triệu/m²).
- Giá trị khai thác kinh doanh thực tế có thể chưa tối đa nếu chưa có mặt tiền quá lớn.
- Yếu tố thương lượng do thị trường hiện tại đang có nhiều lựa chọn cạnh tranh trong Cẩm Lệ.
Chiến lược thuyết phục chủ bất động sản
Khi tiếp xúc với chủ nhà, khách mua nên trình bày rõ ràng các số liệu so sánh, nhấn mạnh:
- Thị trường hiện có nhiều lựa chọn giá cả cạnh tranh, đặc biệt các lô đất có diện tích và vị trí tương đương.
- Khả năng thanh khoản nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý hơn sẽ có lợi cho cả hai bên.
- Khách mua có thiện chí, làm việc trực tiếp, không qua trung gian để giúp giao dịch nhanh và minh bạch.
- Đề xuất mức giá 5,3-5,5 tỷ là mức đã tính toán kỹ, phù hợp với giá trị thực tế và giúp chủ nhà sớm có giao dịch thành công.
Kết luận: Mức giá 5,8 tỷ là hợp lý trong bối cảnh vị trí và công năng, nhưng có thể thương lượng giảm nhẹ để tăng tính cạnh tranh và hiệu quả đầu tư.