Nhận định về mức giá 1,78 tỷ đồng cho nhà ở tại Hẻm An Phú 08, Thành phố Thuận An, Bình Dương
Với diện tích đất 85m² và diện tích sử dụng 110m², nhà 1 tầng, 2 phòng ngủ, hướng Bắc, trong khu dân cư hiện hữu, có sổ hồng riêng rõ ràng, mức giá chào bán 1,78 tỷ đồng tương đương khoảng 20,94 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
Nhà thuộc loại hình nhà ngõ, hẻm, có đặc điểm hẻm xe hơi và có phần dính quy hoạch hành lang kỹ thuật, điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị và khả năng phát triển về sau. Mặc dù pháp lý minh bạch, nhưng phần đất thuộc quy hoạch là điểm cần cân nhắc kỹ.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản hiện tại | Bất động sản tham khảo | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 110 m² | 90-120 m² | Phù hợp với nhà phố 1 tầng tại khu vực |
| Giá/m² | 20,94 triệu đồng/m² | 18 – 22 triệu đồng/m² (theo các giao dịch nhà 1 tầng, trong hẻm xe hơi tại Thuận An, 2024) | Giá hiện tại nằm trong mức trên, sát cao hơn trung bình |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, khu dân cư an ninh | Nhà mặt tiền hoặc hẻm lớn tương tự | Nhà trong hẻm có quy hoạch hành lang kỹ thuật, giảm giá trị sử dụng |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Tương đương | Pháp lý rõ ràng là ưu điểm lớn |
Nhận xét và đề xuất giá
Mức giá 1,78 tỷ đồng là hợp lý nếu người mua chấp nhận phần đất có quy hoạch hành lang kỹ thuật, hiểu rõ về hạn chế phát triển và mục đích sử dụng lâu dài hoặc đầu tư giá trị thấp. Tuy nhiên, với hạn chế về quy hoạch, giá này có thể hơi cao so với giá trị thực tế sử dụng và khả năng khai thác trong tương lai.
Dựa trên phân tích so sánh, giá hợp lý hơn nên dao động khoảng 1,6 – 1,65 tỷ đồng để phản ánh đúng mức độ ảnh hưởng của quy hoạch hành lang kỹ thuật và tính thanh khoản tốt hơn trên thị trường hiện tại.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
- Nhấn mạnh về phần đất thuộc quy hoạch hành lang kỹ thuật, hạn chế xây dựng, làm giảm giá trị sử dụng và khả năng phát triển tài sản.
- Trình bày các giao dịch nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn do không bị ảnh hưởng bởi quy hoạch.
- Đưa ra đề xuất giá 1,6 – 1,65 tỷ đồng với lý do giá này hợp lý hơn cho cả hai bên, giúp giao dịch nhanh chóng, tránh rủi ro kéo dài thời gian bán.
- Khẳng định thiện chí mua, sẵn sàng hoàn tất thủ tục nhanh nếu giá được điều chỉnh hợp lý.
Kết luận
Nhà ở tại Hẻm An Phú 08 với giá 1,78 tỷ đồng không quá cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn hơi nhỉnh do ảnh hưởng của quy hoạch hành lang kỹ thuật. Người mua cần cân nhắc kỹ về mục đích sử dụng. Đề xuất giá 1,6 – 1,65 tỷ đồng là hợp lý hơn và có thể thuyết phục chủ nhà giảm giá dựa trên các yếu tố ảnh hưởng thực tế.
