Nhận xét chung về mức giá 16,5 tỷ đồng cho lô đất 184,7 m² tại KDC Lan Phương, Phường Tam Bình, TP Thủ Đức
Với giá bán 16,5 tỷ đồng cho diện tích 184,7 m², ta tính được mức giá trung bình khoảng 89,33 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với các giao dịch đất thổ cư tại khu vực TP Thủ Đức nói chung và Phường Tam Bình nói riêng, dù đất có vị trí lô góc, mặt tiền, hướng Đông Nam và đã có sổ hồng đầy đủ.
Phân tích thị trường xung quanh và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Tính năng nổi bật | Thời điểm giao dịch |
|---|---|---|---|---|
| Đường số 3, KDC Lan Phương, Phường Tam Bình | 184,7 | 89,33 | Lô góc, mặt tiền, full thổ cư, đã có sổ | Hiện tại |
| Đường số 4, KDC Lan Phương, Phường Tam Bình | 150 | 65 – 75 | Đất thổ cư, mặt tiền, sổ hồng | Q4/2023 |
| Đường Vành Đai 2, Phường Tam Bình (gần) | 120 | 70 – 80 | Đất thổ cư, chưa lô góc, sổ hồng | Q1/2024 |
| Đường Cây Keo, TP Thủ Đức | 200 | 75 – 85 | Đất thổ cư, mặt tiền, đã có sổ | Q1/2024 |
Dựa trên dữ liệu thực tế, mức giá 89,33 triệu đồng/m² cao hơn khoảng 10-25% so với các lô đất tương tự trong cùng khu vực, đặc biệt khi các lô khác chỉ dao động phổ biến từ 65 đến 85 triệu đồng/m². Tuy nhiên, điểm cộng lớn cho lô đất này là vị trí lô góc, mặt tiền rộng 8 m, chiều dài 26 m, đất thổ cư full diện tích và đã có sổ, thuận tiện cho xây dựng hoặc kinh doanh.
Đánh giá tính hợp lý của mức giá và đề xuất mức giá hợp lý
Mức giá 16,5 tỷ đồng là có thể chấp nhận được nếu người mua cần một vị trí mặt tiền lô góc, đất full thổ cư và sổ hồng đầy đủ, đồng thời dự kiến hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng như mở rộng đường Vành Đai 2 và đường Cầu Bà Cả. Tuy nhiên, nếu không có nhu cầu cấp bách hoặc khả năng tài chính hạn chế, mức giá này có thể gây áp lực lớn và làm giảm khả năng sinh lời trong ngắn hạn.
Do đó, tôi đề xuất mức giá hợp lý hơn là khoảng 15 tỷ đồng (tương ứng gần 81 triệu đồng/m²). Mức giá này vẫn phản ánh đúng giá trị vị trí, pháp lý và tiềm năng tăng giá trong tương lai, đồng thời có tính cạnh tranh hơn so với thị trường xung quanh.
Cách thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá 15 tỷ đồng
- Trình bày rõ các giao dịch gần đây trong khu vực có giá thấp hơn mức đề xuất, làm rõ rằng mức giá 16,5 tỷ đang cao hơn từ 10-25% so với các lô tương tự.
- Nhấn mạnh rằng mức giá 15 tỷ đồng là mức giá sát với giá thị trường, phù hợp với xu hướng hiện tại và sẽ giúp giao dịch nhanh chóng, tránh rủi ro giảm giá do thị trường có thể điều chỉnh.
- Đề cập đến việc thanh khoản trong phân khúc đất thổ cư tại TP Thủ Đức đang chậm lại đôi chút, vì vậy việc giữ giá quá cao sẽ khó tìm được người mua thực sự thiện chí.
- Đưa ra cam kết mua nhanh, thanh toán có khả năng để tạo sự tin tưởng và thúc đẩy thương lượng.
Kết luận
Tổng quan, mức giá 16,5 tỷ đồng là mức giá khá cao nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong một số trường hợp đặc biệt (vị trí lô góc, mặt tiền rộng, full thổ cư, sổ hồng sẵn) và tiềm năng hưởng lợi từ hạ tầng sắp tới. Tuy nhiên, để đảm bảo tính cạnh tranh và giảm thiểu rủi ro đầu tư, nên thương lượng xuống mức khoảng 15 tỷ đồng, đây là mức giá hợp lý hơn dựa trên so sánh thực tế với các lô đất tương tự trong khu vực.
