Nhận định mức giá
Mức giá 3,55 tỷ đồng cho lô đất 51,5 m² tại hẻm 185 đường Ngô Chí Quốc, Phường Tam Bình, TP Thủ Đức tương đương khoảng 68,93 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư trong khu vực có hẻm xe hơi, đường nhựa 5m, khu dân cư hiện hữu và tiện ích đầy đủ.
Về cơ bản, giá này chỉ hợp lý nếu vị trí đất thực sự rất gần mặt tiền hoặc có lợi thế đặc biệt về pháp lý, hạ tầng xung quanh hoặc tiềm năng tăng giá lớn trong tương lai gần. Tuy nhiên, đất cách mặt tiền khoảng 30m và thuộc hẻm nên thường bị chiết khấu về giá so với đất mặt tiền.
Do đó, mức giá này ở hiện tại có xu hướng hơi cao, nhà đầu tư hoặc người mua ở thực nên xem xét thương lượng để có mức giá phù hợp hơn.
Phân tích chi tiết và dữ liệu so sánh
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Đặc điểm nổi bật | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Hẻm xe hơi, đường Ngô Chí Quốc, Tam Bình, TP Thủ Đức | 51.5 | 68.93 | 3.55 | Hẻm rộng 5m, cách mặt tiền 30m, thổ cư 100%, sổ riêng | 2024 |
| Đất hẻm xe hơi, Lê Văn Việt, Phước Long B, TP Thủ Đức | 60 | 62 – 65 | 3.7 – 3.9 | Hẻm rộng 6m, dân cư ổn định, thổ cư | 2024 |
| Đất mặt tiền, đường Ngô Chí Quốc, Tam Bình, TP Thủ Đức | 55 | 75 – 80 | 4.125 – 4.4 | Mặt tiền đường lớn, thuận tiện kinh doanh | 2024 |
| Đất hẻm nhỏ, đường Võ Văn Ngân, Linh Chiểu, TP Thủ Đức | 50 | 55 – 60 | 2.75 – 3.0 | Hẻm nhỏ, đường nhựa 3m, thổ cư | 2024 |
Đánh giá chi tiết
Qua bảng so sánh, có thể thấy:
- Đất mặt tiền đường Ngô Chí Quốc có giá cao hơn đáng kể, khoảng 75-80 triệu/m².
- Đất hẻm xe hơi rộng từ 5-6m trong khu vực giá dao động khoảng 60-65 triệu/m².
- Đất hẻm nhỏ, đường nhựa nhỏ hơn có giá thấp hơn nhiều, chỉ 55-60 triệu/m².
Vì lô đất này nằm trong hẻm xe hơi rộng 5m, cách mặt tiền khoảng 30m, nên giá hợp lý nên nằm trong khoảng 60 – 65 triệu/m². Tương ứng giá tổng sẽ là:
51.5 m² x 62 triệu/m² = 3.19 tỷ đồng (khoảng)
Do đó, mức giá đề xuất hợp lý hơn để thương lượng là khoảng 3,2 tỷ đồng, có thể thương lượng thêm tùy vào thiện chí của chủ nhà.
Chiến lược thương lượng với chủ bất động sản
Khi tiếp cận chủ nhà, bạn có thể trình bày các luận điểm sau để thuyết phục giảm giá:
- Đất nằm trong hẻm cách mặt tiền gần 30m, nên giá không thể bằng đất mặt tiền.
- So sánh với các lô đất tương tự trong vùng có hẻm xe hơi, giá phổ biến từ 60-65 triệu/m².
- Thị trường hiện nay có xu hướng kiểm soát giá, nên mức giá hơn 68 triệu/m² có thể gặp khó khăn khi bán lại.
- Người mua tiềm năng có thể cân nhắc mua nếu giá hợp lý để đảm bảo khả năng thanh khoản và giá trị đầu tư lâu dài.
Nếu chủ nhà muốn bán nhanh, mức giá khoảng 3,2 tỷ đồng là hợp lý và thuyết phục được người mua có thiện chí.
