Nhận định về mức giá 989 triệu cho lô đất 1738 m² tại Long Khánh, Bến Cầu, Tây Ninh
Dựa trên thông tin cung cấp, lô đất có diện tích tổng 1738 m², trong đó 200 m² đất thổ cư, còn lại là đất nông nghiệp quy hoạch phủ hồng khu dân cư hiện hữu. Giá chào bán là 989 triệu đồng, tương đương khoảng 569.044 đ/m².
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Loại đất | Diện tích (m²) | Giá/m² (VNĐ) | Giá tổng (VNĐ) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Long Khánh, Bến Cầu, Tây Ninh | Thổ cư 200 m² + đất nông nghiệp 1538 m² | 1738 | 569,044 | 989,000,000 | Giá chào bán hiện tại |
| Long Khánh, Bến Cầu, Tây Ninh | Đất thổ cư 100% | 500 | 1,200,000 | 600,000,000 | Đất thổ cư diện tích nhỏ hơn, gần khu dân cư trung tâm |
| Long Khánh, Bến Cầu, Tây Ninh | Đất nông nghiệp | 2000 | 300,000 | 600,000,000 | Đất nông nghiệp, vị trí tương tự |
| Thị trấn Bến Cầu, Tây Ninh | Đất thổ cư | 1000 | 700,000 | 700,000,000 | Gần trung tâm thị trấn, tiện ích cao |
Nhận xét về mức giá
Mức giá 569.044 đ/m² cho toàn bộ diện tích đất (bao gồm 200 m² thổ cư và phần lớn đất nông nghiệp) là hợp lý trong trường hợp:
- Khách hàng có nhu cầu mua một lô đất rộng, có thể sử dụng phần thổ cư để xây nhà, phần còn lại để làm vườn hoặc tích trữ tài sản lâu dài.
- Vị trí đất nằm trong vùng có khả năng phát triển khu dân cư trong tương lai, đất cao ráo, có sổ hồng rõ ràng, pháp lý minh bạch.
- Giá đã tính trung bình cả đất thổ cư và đất nông nghiệp, do đó mức giá này phù hợp nếu khách hàng không có nhu cầu chuyển đổi toàn bộ diện tích thành thổ cư ngay lập tức.
Tuy nhiên, nếu khách hàng chỉ quan tâm đến đất thổ cư, giá này sẽ không hợp lý vì đất thổ cư tại khu vực trung tâm hoặc gần trục đường tỉnh thường có giá cao hơn 1 triệu đ/m².
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý để thương lượng nên khoảng 850 triệu đồng tương đương 488.9 nghìn đ/m², giảm khoảng 14% so với giá chào bán. Lý do:
- Phần lớn đất là đất nông nghiệp, không phải thổ cư nên giá không thể ngang bằng đất thổ cư.
- Phải tính đến chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư nếu khách mua có nhu cầu xây dựng hoặc phát triển.
- Thị trường Bến Cầu và Long Khánh có sự biến động giá, mức giá này sẽ tạo động lực cho giao dịch nhanh và giảm rủi ro tồn kho cho chủ đất.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ ràng về phân tích giá trị đất thổ cư so với đất nông nghiệp, nhấn mạnh rằng giá hiện tại chưa phân biệt rõ giá trị từng loại đất.
- Đưa ra dữ liệu so sánh các lô đất tương tự đã giao dịch gần đây để minh chứng mức giá đề xuất là công bằng và sát thực tế.
- Làm rõ lợi ích của việc giao dịch nhanh, tránh chi phí lưu kho và rủi ro thị trường có thể giảm giá trong tương lai.
- Đề nghị thương lượng dựa trên sự thiện chí và mong muốn sớm hoàn tất thủ tục công chứng để đôi bên cùng thuận lợi.
