Nhận định về mức giá 29 tỷ cho lô đất 760m² tại Long Trường, Thủ Đức
Với diện tích gần 760m² (20 x 37m) tại vị trí đường Lã Xuân Oai, phường Long Trường, Tp Thủ Đức cùng với giấy tờ pháp lý đầy đủ (sổ đỏ) và đất thổ cư, giá 29 tỷ đồng tương ứng mức giá khoảng 38,18 triệu đồng/m². Mức giá này là khá cao so với mặt bằng chung khu vực, tuy nhiên không phải là không hợp lý nếu xét trong bối cảnh quỹ đất sạch, thổ cư rộng lớn, được phép xây dựng tối đa 20 tầng cùng hệ số sử dụng đất lên đến 6.0.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Pháp lý | Đặc điểm | Cho phép xây dựng | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Lã Xuân Oai, Long Trường, Thủ Đức | 759.6 | 38.18 | 29 | Đã có sổ, full thổ cư | Hẻm xe hơi, gần trục chính | 20 tầng, hệ số SDĐ 6.0 | Ngân hàng định giá cho vay 32 tỷ |
| Đường Nguyễn Duy Trinh, Long Trường, Thủ Đức | 500 | 28 – 32 | 14 – 16 | Đã có sổ, thổ cư một phần | Mặt tiền đường lớn | Cho phép xây dựng nhà ở | Giá tham khảo 2023 |
| Đường Lê Văn Việt, phường Tăng Nhơn Phú, Quận 9 (cũ) | 700 | 30 – 35 | 21 – 24.5 | Đã có sổ | Gần trục đường chính, tiện ích đầy đủ | Nhà ở, xây dựng thấp tầng | Giá tham khảo 2023 |
Nhận xét và đánh giá
Mức giá 38,18 triệu đồng/m² (tương đương 29 tỷ cho toàn bộ 759,6 m²) được chủ đất đưa ra là trong khoảng trên cao so với các khu đất thổ cư cùng khu vực, tuy nhiên có thể chấp nhận được trong trường hợp khách hàng cần mua đất có diện tích lớn, pháp lý rõ ràng, vị trí gần các trục đường lớn như Lã Xuân Oai, Nguyễn Duy Trinh, và đặc biệt là quyền xây dựng lên đến 20 tầng với hệ số sử dụng đất 6.0. Đây là lợi thế lớn cho các nhà đầu tư dự án căn hộ dịch vụ, khách sạn hay căn hộ cho thuê.
Nếu chỉ mua để xây dựng nhà ở cá nhân hoặc đầu tư phân lô nhỏ, mức giá này sẽ hơi cao so với mặt bằng chung, do đó có thể đề xuất mức giá từ 32 – 34 tỷ đồng (khoảng 42 – 45 triệu/m²) nhưng kèm theo điều kiện hỗ trợ vay ngân hàng và thanh toán nhanh để chủ đất giảm bớt áp lực tài chính.
Đề xuất thương lượng với chủ đất
- Thuyết phục chủ đất giảm giá khoảng 10-15% so với giá chào (tương đương 24.5 – 26 tỷ) dựa trên việc so sánh mặt bằng giá đất thổ cư tại khu vực Long Trường và các quận lân cận.
- Lấy lý do cần thanh khoản nhanh do áp lực tài chính, đồng thời đề nghị hỗ trợ vay ngân hàng để tăng tính khả thi cho thương vụ.
- Nhấn mạnh vào hạn chế về hẻm xe hơi và một số yếu tố hạ tầng chưa đồng bộ hoàn toàn để làm cơ sở giảm giá.
- Đề xuất hình thức thanh toán linh hoạt, có thể chia nhiều đợt hoặc thanh toán sớm để chủ đất yên tâm.
Kết luận
Giá 29 tỷ đồng cho lô đất 760m² đường Lã Xuân Oai là hợp lý nếu nhà đầu tư có kế hoạch phát triển dự án quy mô lớn với khả năng xây dựng 20 tầng và hệ số sử dụng đất cao. Trong trường hợp mua để xây dựng nhà ở hoặc đầu tư nhỏ lẻ, mức giá này hơi cao và cần thương lượng giảm từ 10-15% để phù hợp với thị trường.
