Nhận định mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Biên Hòa, Đồng Nai
Với mặt bằng kho xưởng diện tích 1000m² (trong đó 700m² là diện tích kho xưởng, còn lại là sân bãi) tại vị trí đường Nguyễn Ái Quốc, phường Trảng Dài, thành phố Biên Hòa, mức giá thuê được chào là 10 triệu đồng/tháng.
Đánh giá sơ bộ: mức giá 10 triệu/tháng tương đương 10.000 đồng/m²/tháng, tính trên tổng diện tích 1000m². Đây là mức giá khá thấp so với mặt bằng chung của thị trường kho xưởng tại khu vực Biên Hòa và các vùng lân cận Đồng Nai trong năm 2024.
Phân tích chi tiết và dữ liệu so sánh
| Vị trí | Loại bất động sản | Diện tích (m²) | Giá thuê (đồng/m²/tháng) | Giá thuê (triệu đồng/tháng) | Năm tham khảo | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Phường Trảng Dài, Biên Hòa | Kho xưởng | 1000 | 10,000 | 10 | 2024 | Mức đang chào thuê |
| Phường Tân Biên, Biên Hòa | Kho xưởng tiêu chuẩn | 800 | 25,000 | 20 | 2023 | Kho xưởng tiêu chuẩn, hạ tầng tốt, khu công nghiệp gần đó |
| Khu công nghiệp Biên Hòa 1 | Kho xưởng | 1200 | 22,000 | 26.4 | 2023 | Kho xưởng hiện đại, đường container, điện 3 pha, tiện ích đầy đủ |
| Phường An Bình, Biên Hòa | Kho xưởng + sân bãi | 1500 | 18,000 | 27 | 2024 | Kho có sân bãi rộng, giao thông thuận tiện |
Nhận xét và phân tích thêm
Giá thuê 10 triệu/tháng đối với kho xưởng diện tích 1000m² tại vị trí này là rất thấp so với mặt bằng chung. Thông thường, các kho xưởng khu vực Biên Hòa có giá thuê dao động từ 18.000 – 25.000 đồng/m²/tháng với các tiện ích và hạ tầng tương đương (đường container, điện 3 pha, sân bãi). Thậm chí kho xưởng tiêu chuẩn trong khu công nghiệp có thể lên đến 22.000 – 25.000 đồng/m²/tháng.
Điều này có thể xuất phát từ một số nguyên nhân như:
- Kho xưởng chưa được cải tạo hoặc chất lượng xây dựng thấp hơn mặt bằng chung.
- Vị trí không quá thuận lợi về giao thông hoặc hạ tầng chưa đồng bộ.
- Chủ nhà muốn cho thuê nhanh, thanh khoản tốt nên chỉnh mức giá thấp.
Nếu mặt bằng đảm bảo các tiêu chí về giao thông thuận tiện cho xe container, điện 400 KVA đầy đủ, pháp lý sổ đỏ rõ ràng, thì mức giá này là rất hợp lý nếu doanh nghiệp có ngân sách hạn chế và yêu cầu không quá cao về tiêu chuẩn kho xưởng.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Để thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đề xuất mức giá thuê từ 12 – 15 triệu đồng/tháng dựa trên các lý do sau:
- Diện tích sử dụng thực tế chỉ 700m² kho xưởng; sân bãi 300m² không thể tính giá cao bằng kho.
- So sánh mức giá thị trường khoảng 18.000 – 22.000 đồng/m²/tháng đối với kho tiêu chuẩn.
- Yêu cầu hợp đồng dài hạn để chủ nhà yên tâm và có thể giảm giá thuê.
- Đề xuất trả cọc nhiều tháng hoặc thanh toán trước để chủ nhà có lợi về tài chính.
Lý do thuyết phục chủ nhà: Giá hiện tại là quá thấp so với tiềm năng; nếu tăng giá thuê lên 12 – 15 triệu đồng/tháng thì vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, đồng thời đảm bảo chủ nhà có thu nhập tốt hơn, còn người thuê có được mặt bằng phù hợp với chi phí hợp lý. Ngoài ra, hợp đồng dài hạn và thanh toán trước sẽ giảm rủi ro cho chủ nhà.
Kết luận
Mức giá thuê 10 triệu đồng/tháng là rất hấp dẫn về chi phí nhưng có thể phản ánh chất lượng hoặc vị trí hạn chế. Nếu nhu cầu thuê chỉ để lưu kho đơn giản, không yêu cầu cao về mặt bằng thì giá này rất hợp lý và nên đặt cọc ngay.
Trong trường hợp yêu cầu mặt bằng kho xưởng đạt chuẩn hơn, giao thông thuận tiện cho xe container và ổn định lâu dài, bạn nên đề xuất mức giá thuê khoảng 12 – 15 triệu đồng/tháng để đảm bảo sự công bằng và hài hòa lợi ích hai bên.
