Nhận định mức giá
Giá 3,45 tỷ đồng cho căn nhà tại đường 100 Bình Thới, Quận 11 là mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung các nhà trong hẻm tại khu vực này. Với diện tích đất 32,9 m² và diện tích sử dụng 65,8 m², giá trên tương ứng khoảng 104,86 triệu đồng/m² diện tích sử dụng. Đây là mức giá khá nhỉnh so với các sản phẩm tương tự trong khu vực Quận 11, đặc biệt là các căn nhà trong ngõ/hẻm.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Căn nhà 100 Bình Thới | Nhà hẻm tương tự Quận 11 (Tham khảo 2024) | Nhà hẻm quận lân cận (Quận 10, Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 32,9 | 25 – 35 | 30 – 40 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 65,8 | 60 – 75 | 60 – 80 |
| Giá (tỷ đồng) | 3,45 | 2,8 – 3,2 | 3,0 – 3,3 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 104,86 | 85 – 95 | 90 – 100 |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công đầy đủ | Đầy đủ, sổ hồng riêng | Đầy đủ |
| Vị trí & tiện ích | Hẻm ba gác, cách hẻm xe tải 15m, dân trí tốt, thông thoáng | Hẻm nhỏ, dân cư đông, tiện ích cơ bản | Hẻm vừa, tiện ích đầy đủ hơn |
Nhận xét chi tiết
So với các căn nhà hẻm tương tự trong Quận 11, giá căn nhà này cao hơn khoảng 10-20%. Tuy nhiên, điểm cộng lớn là nhà mới, kết cấu 1 trệt 1 gác gỗ, 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, hẻm thông thoáng và dân trí tốt, gần vòng xoay Lê Đại Hành, thuận tiện di chuyển. Pháp lý chuẩn chỉnh và sổ hồng riêng cũng giúp tăng tính thanh khoản và giá trị bất động sản.
Các yếu tố này có thể bù đắp phần nào mức giá cao hơn trung bình thị trường. Tuy nhiên, với hẻm xe tải cách 15m, tức không trực tiếp mặt hẻm xe tải, có thể hạn chế việc kinh doanh hoặc di chuyển xe lớn, điều này cần cân nhắc tùy mục đích sử dụng.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên so sánh, mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này nên ở khoảng từ 3,1 đến 3,2 tỷ đồng để phản ánh đúng giá trị thị trường, đồng thời bù lại các điểm yếu về vị trí hẻm sâu và giới hạn hẻm xe tải.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đưa ra các luận điểm:
- Thị trường hiện có nhiều lựa chọn nhà hẻm tương tự với giá thấp hơn, việc giữ nguyên giá có thể làm giảm khả năng bán nhanh.
- Vị trí không mặt hẻm xe tải trực tiếp, hạn chế tiện lợi cho việc vận chuyển và kinh doanh, ảnh hưởng đến giá trị sử dụng.
- Chi phí cải tạo hoặc nâng cấp nếu muốn sử dụng hẻm xe tải hoặc cải thiện kết cấu.
Kết hợp với việc thể hiện thiện chí mua nhanh và thanh toán nghiêm túc sẽ giúp tăng khả năng chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất.
Kết luận
Căn nhà có giá 3,45 tỷ đồng là mức giá cao nhưng có thể chấp nhận được nếu khách hàng ưu tiên yếu tố pháp lý rõ ràng, nhà mới, vị trí hẻm thông thoáng và dân trí tốt. Tuy nhiên, nếu khách hàng cân nhắc kỹ về giá trị thực tế và khả năng thương lượng, mức giá khoảng 3,1 – 3,2 tỷ đồng sẽ hợp lý và phù hợp hơn với thị trường hiện nay tại Quận 11.
![[4.8m x 18] 7.5 tỷ Cấp 4 giá SIÊU TỐT khu CXBÌNH THỚI-LÃNH BINH THĂNG](https://cdn.timnhatot.com/img/210928/70b6f4c00351b9bf98c338988eed481e.jpg?class=thumbnail)
