Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt phố mặt tiền đường Tạ Quang Bửu, Quận 8, diện tích đất 64 m², diện tích sử dụng 192 m² trên 3 tầng, với chiều ngang 4m và chiều dài 16m.
Giá thuê hiện tại được chào ở mức 27 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 421.875 đồng/m² sử dụng. Với nhà mặt phố 3 tầng có mặt tiền rộng 4m, mức giá này nằm ở ngưỡng khá cao so với mặt bằng chung Quận 8 hiện nay, đặc biệt với nhà không có nội thất.
Nhà trống, chưa trang bị bàn giao, nên người thuê sẽ cần đầu tư thêm chi phí cải tạo hoặc trang trí nội thất phù hợp mục đích sử dụng.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, nếu thuê để đầu tư lâu dài thì chi phí thuê khá cao, tương đương khoảng 0.4% giá trị xây dựng mỗi tháng, không quá hợp lý nếu mục đích đầu tư sinh lời.
Tuy nhiên, vị trí mặt tiền phố lớn với lề đường rộng, xe hơi đậu được rất thuận tiện cho các mô hình kinh doanh như mở lớp học, phòng khám tư, văn phòng công ty.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền 4m dài 16m rất hiếm tại khu vực, đặc biệt trên tuyến đường Tạ Quang Bửu, giúp đón nhận lượng khách hàng/khách thuê lớn.
– Hướng Tây phù hợp với nhu cầu ánh sáng tự nhiên buổi chiều, nhưng cần lưu ý chống nóng hiệu quả.
– Lề đường rộng, xe hơi đậu thoải mái, thuận tiện cho khách và nhân viên.
– Gần chợ, trường học, UBND Phường 5 tạo sự thuận tiện cho các dịch vụ cộng đồng.
– Số phòng ngủ và vệ sinh nhiều (6 phòng ngủ, 4 vệ sinh) lý tưởng cho mô hình chia phòng cho thuê hoặc làm trung tâm đào tạo.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để làm văn phòng công ty hoặc trung tâm đào tạo, lớp học ngoại ngữ, phòng khám tư nhân nhờ vị trí mặt tiền, diện tích lớn và nhiều phòng vệ sinh.
Ít phù hợp để ở thực tế do mặt tiền đường lớn và hướng Tây gây nóng. Cũng không tối ưu làm kho xưởng do cấu trúc nhà và vị trí phố.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường An Dương Vương, Q8) | Đối thủ 2 (Đường Tạ Quang Bửu, Q8) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 192 m² (3 tầng) | 180 m² (3 tầng) | 160 m² (2 tầng) |
| Giá thuê | 27 triệu/tháng | 22 triệu/tháng | 20 triệu/tháng |
| Mặt tiền | 4 m | 3.5 m | 4 m |
| Hướng nhà | Tây | Đông | Nam |
| Trạng thái nhà | Nhà trống, chưa hoàn thiện | Trang bị nội thất cơ bản | Nhà cũ, cần sửa chữa |
| Tiện ích xung quanh | Gần chợ, trường học, UBND | Gần chợ, bến xe | Gần trường học, bệnh viện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng kết cấu nhà, hệ thống điện nước do nhà trống chưa rõ chất lượng.
- Đánh giá mức độ chống nóng do hướng Tây, tránh chi phí phát sinh cho cách nhiệt.
- Đảm bảo quy hoạch mặt tiền không bị thay đổi ảnh hưởng tới kinh doanh.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý đã có sổ, tuy nhiên cần xem rõ quyền sử dụng đất và không có tranh chấp.
- Quan sát tình trạng lề đường, khả năng quay đầu xe trong giờ cao điểm.
Nhận xét về giá: Mức giá 27 triệu/tháng cho diện tích sử dụng 192 m² tại mặt tiền Quận 8 là khá cao, khoảng 20-25% cao hơn các căn tương tự lân cận đã trang bị nội thất cơ bản. Nhà trống và cần cải tạo sẽ phát sinh chi phí thêm, do đó người thuê nên thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu hỗ trợ đầu tư cải tạo từ chủ nhà để đảm bảo hiệu quả sử dụng.
