Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là phòng trọ cho thuê tại địa chỉ 32, Đường Lê Thị Hồng, Phường 17, Quận Gò Vấp, diện tích 40 m², giá thuê 4,5 triệu/tháng.
Đơn giá thuê tính ra khoảng 112.500 đồng/m²/tháng, tương đương ~1,35 triệu/m²/năm.
So với mặt bằng thuê phòng trọ khu vực Gò Vấp hiện nay, mức giá này ở mức trung bình khá, hơi cao nếu xét về diện tích nhưng bù lại có nhiều tiện ích đi kèm như máy lạnh Daikin 2 ngựa, tủ lạnh mới, tủ quần áo, máy giặt, ban công rộng, tách bếp riêng biệt.
Giá thuê 4,5 triệu/tháng hơi nhỉnh so với mặt bằng chung phòng trọ 1 phòng 30-35m² ở khu vực này (thường 3.5-4 triệu), tuy nhiên với diện tích rộng đến 40m² và tiện nghi đầy đủ thì mức giá này có thể chấp nhận được.
Hẻm rộng 8m thuận tiện vận chuyển, an ninh tốt, gần chợ Căn Cứ 26 là điểm cộng lớn. Nhà có ban công thoáng mát, cửa sổ đón nắng tạo không gian sống dễ chịu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích phòng rộng 40m² lớn hơn hầu hết các phòng trọ thông thường tại Gò Vấp.
- Ban công rộng, phòng có cửa sổ đón nắng tối ưu ánh sáng tự nhiên, tạo cảm giác thoáng đãng.
- Phòng tách bếp riêng biệt, thuận tiện cho sinh hoạt riêng tư và giữ vệ sinh tốt hơn.
- Trang bị máy lạnh Daikin 2 ngựa công suất lớn, tủ lạnh mới, máy giặt, tủ quần áo đầy đủ — rất hiếm trong các phòng trọ giá tương đương.
- Hẻm trước nhà rộng 8m, thuận tiện đi lại và chuyển đồ.
- An ninh khu vực tốt, có khoá vân tay 2 chiều hiện đại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để cho thuê dài hạn với đối tượng khách thuê là nhân viên văn phòng hoặc sinh viên có nhu cầu ở lâu dài và ưu tiên tiện nghi đầy đủ.
Đặc biệt, phòng rộng, có ban công và tách bếp nên cũng phù hợp với người độc thân hoặc cặp vợ chồng trẻ muốn không gian sinh hoạt thoải mái.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và công năng rõ ràng là nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ 35m², Lê Quang Định) | Đối thủ 2 (Phòng trọ 30m², Nguyễn Oanh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 35 m² | 30 m² |
| Giá thuê | 4,5 triệu/tháng | 3,8 triệu/tháng | 3,5 triệu/tháng |
| Tiện nghi | Máy lạnh, tủ lạnh, máy giặt, ban công, bếp riêng | Máy lạnh, bếp chung | Không máy lạnh, bếp chung |
| Hẻm | 8m rộng, dễ chuyển đồ | 3m hẹp | 5m |
| Vị trí | Gần chợ Căn Cứ 26, Gò Vấp | Gần Lê Quang Định, Gò Vấp | Gần Nguyễn Oanh, Gò Vấp |
| An ninh | Khu an ninh, khoá vân tay | Bình thường | Bình thường |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hệ thống điện nước trong phòng, đặc biệt máy lạnh và máy giặt hoạt động ổn định.
- Kiểm tra tình trạng khóa vân tay và an ninh khu vực để đảm bảo an toàn.
- Kiểm tra chất lượng cửa sổ, ban công có an toàn, không bị xuống cấp hoặc thấm dột.
- Xác minh pháp lý nhà trọ, quyền cho thuê và cam kết không bị tranh chấp.
- Đánh giá tiếng ồn và môi trường xung quanh (gần chợ có thể gây ồn hoặc mùi).
Kết luận: Mức giá 4,5 triệu/tháng cho phòng trọ 40m² tại khu vực Gò Vấp với tiện nghi đầy đủ và vị trí thuận tiện là mức giá chấp nhận được, không quá cao so với thị trường. Tuy nhiên, người thuê nên kiểm tra kỹ các tiện ích thực tế và pháp lý trước khi quyết định để tránh các rủi ro không mong muốn. Nếu bạn ưu tiên sự thoải mái, diện tích lớn và tiện nghi, đây là lựa chọn đáng cân nhắc để “xuống tiền” thuê ngay.
